Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Стоимость жилья в Германии: покупка квартиры в 2020 году

8976 · ·

Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость.

Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны.

Стоимость недвижимости в Германии

Население, млн чел.Уровень безработицы, %Покупательная способность, тыс. €/годСредние цены на недвижимость, €/м²
Вся Германия83,025,123,73 619
Берлин3,657,921,75 095
Западная Германия
Мюнхен1,473,731,98 625
Франкфурт0,755,226,96 329
Дюссельдорф0,626,627,74 684
Восточная Германия
Лейпциг0,596,320,73 599
Дрезден0,555,521,53 343
Потсдам0,175,123,45 404
Данные: statistikportal.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net

Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:

  • Стабильная экономика. По итогам 2019 года ВВП Германии увеличился на 0,6% и превысил 3,4 трлн евро (четвёртое место в мире).
  • Низкий уровень безработицы. К марту 2020 уровень безработицы снизился на 0,9% за прошедшие два года и достиг 5,1% — минимального показателя с 1990 года.
  • Рост численности населения. В 2019 году в стране проживало около 83 млн человек — на 3,3% выше, чем во время последнего спада в 2011. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
  • Увеличение доходов немцев. В 2019 году средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 994 евро в месяц.

Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 17 лет составил 3,37%, то в апреле 2020 она опустилась до 1,25%. 

Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли.

Анна Боярчукова Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии
Задать вопрос Анне

Берлин: рынок с большим потенциалом

Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2019 году ВВП Берлина вырос на 5,3% — это на 4,7 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов.

За счёт чего растёт население Берлина? 

В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1% от населения столицы.

Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются.

  • С 2015 по 2020 годы средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 5 095 евро/м².
  • Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась почти на 50% и достигла 13,74 евро/м² в месяц.

Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков.

Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина
Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Фото: Dl.mooz / Wikimedia

Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем. 

Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4% и каждый год прирастает в цене.

В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2019 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 70,8 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6% годовых.

Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

  • высокий спрос на покупку и аренду;
  • меньше предложений, чем в Восточной Германии;
  • высокие арендные ставки: на жильё — 13–18 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 38 евро/м²;
  • высокие цены на недвижимость: в среднем от 5 000 евро/м²;
  • низкая доходность: 3–6%.

Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

Средняя цена покупки, €/м²Прирост с 2015 года, %Средняя цена аренды, €/м²Прирост с 2015 года, %
Мюнхен8 625+4922,54+39
Штутгарт5 322+4715,52+21
Франкфурт6 329+7918,55+25
Дюссельдорф4 684+12112,54+28
Гамбург5 725+4213,04+16
Данные: wohnungsboerse.net

Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15% дешевле.

Франкфурт-на-Майне
Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии Фото: Thomas Wolf / Wikimedia

Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

— Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии. 

Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

Коммерческая недвижимость в Гамбурге 32 объявления на Tranio
Портфолио доходных домов, Гамбург, Германия за 2 990 000 € 2 990 000 €
Портфолио доходных домов, Гамбург, Германия

Общая площадь 1 080 м² Доходность 5,6 %

Строящийся отель в Гамбурге, Германия за 60 057 000 € 60 057 000 €
Строящийся отель в Гамбурге, Германия

Общая площадь 16 000 м² Доходность 4,3 %

Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2019 году Франкфурт-на-Майне посетили больше 6 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 60 тыс.

Восточная Германия: динамичное развитие рынка

Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Дрездене к концу 2019 этот показатель опустился до 2%.

В целом для рынка Восточной Германии характерны:

  • цены на недвижимость на 60–70% ниже, чем в Западной Германии;
  • относительно высокая доходность: 4–8%;
  • больше предложений по сравнению с западной частью;
  • рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2015 по 2020 год цены увеличились в среднем на 74%, а аренда — на 19%.

Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2020 году составила 7,7 евро/м² (что почти на 24% выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах.

Средняя цена покупки, €/м²Прирост с 2015 года, %Средняя цена аренды, €/м²Прирост с 2015 года, %
Лейпциг3 599+1987,7+24
Дрезден3 343+348,57+19
Халле2 590+1016,17+9
Веймар2 202+1178,01+20
Хемниц1 629+475,38+7
Данные: wohnungsboerse.net

Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6% для жилой недвижимости и 6–8% для коммерческой.

Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет.

В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %