Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Стоимость жилья в Германии

13 472 просмотра · · обновлено

Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость.

Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны.

Стоимость недвижимости в Германии


Население, млн чел.

Уровень безработицы, %

Покупательная способность, тыс. €/год

Средние цены на недвижимость, €/м²

Вся Германия

83,19

5,9

23,6

4 231

Берлин

3,67

9,7

21,8

5 536

Западная Германия

Мюнхен

1,48

3,2

31,4

8 936

Франкфурт

0,76

7

26,4

6 937

Дюссельдорф

0,62

8,2

27,4

5 167

Восточная Германия

Лейпциг

0,59

8

20,8

3 627

Дрезден

0,56

6,7

21,7

3 626

Потсдам

0,18

6,1

23,4

5 624

Данные: statistikportal.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net

Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:

  • Стабильная экономика. По итогам 2020 года ВВП Германии составил 3,3 трлн евро (пятое место в мире и первое – в Европе).
  • Низкий уровень безработицы. В марте 2020 уровень безработицы снизился на 0,9% за прошедшие два года и достиг 5,1% — минимального показателя с 1990 года. Из-за пандемии коронавируса уровень безработицы неизбежно вырос. К апрелю 2021 года он достиг 6%, что всё ещё ниже среднего показателя по Евросоюзу, который в 2021 году составляет 7,3%.
  • Рост численности населения. В 2021 году в стране проживают чуть больше 83 млн человек. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
  • Увеличение доходов немцев. В 2019 году средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 994 евро в месяц. В 2020 году средний уровень дохода составил 3 975 евро в месяц.

Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 17 лет составил 3,37%, то в марте 2021 она опустилась до 1,18%.

Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли.

Анна Боярчукова Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии

Берлин: рынок с большим потенциалом

Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2019 году ВВП Берлина вырос на 5,3% — это на 4,7 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов.

За счёт чего растёт население Берлина?

В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1% от населения столицы.

Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются.

  • С 2015 по 2021 год средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 5 130 евро/м².
  • Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась почти на 50% и достигла 12,5 евро/м² в месяц.

Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков.

Недвижимость в Берлине 434 объявления на Tranio
Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина
Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Фото: Dl.mooz / Wikimedia

Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем.

Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4% и каждый год прирастает в цене.

В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2019 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 70,8 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6% годовых.

Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

  • высокий спрос на покупку и аренду;
  • меньше предложений, чем в Восточной Германии;
  • высокие арендные ставки: на жильё — 15–22 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 38 евро/м²;
  • высокие цены на недвижимость: в среднем от 5 000 евро/м²;
  • низкая доходность: 3–6%.

Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

Недвижимость в Мюнхене 17 объявлений на Tranio

Средняя цена покупки, €/м²

Прирост с 2015 года, %

Средняя цена аренды, €/м²

Прирост с 2015 года, %

Мюнхен

8 936

+49

22,95

+39

Штутгарт

5 663

+47

16,71

+21

Франкфурт

6 937

+79

22,56

+25

Дюссельдорф

5 167

+121

13,63

+28

Гамбург

6 251

+42

15,19

+16

Данные: wohnungsboerse.net

Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15% дешевле.

Франкфурт-на-Майне
Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии Фото: Thomas Wolf / Wikimedia

Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

— Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии.

Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

Коммерческая недвижимость в Гамбурге 31 объявление на Tranio
Новый отель в районе аэропорта, Гамбург, Германия за 13 150 000 € 13 150 000 €
Новый отель в районе аэропорта, Гамбург, Германия

Общая площадь 2 400 м² Доходность 4,75 %

Строящийся отель в Гамбурге, Германия за 60 057 000 € 60 057 000 €
Строящийся отель в Гамбурге, Германия

Общая площадь 16 000 м² Доходность 4,3 %

Коммерческий центр в Гамбурге, Германия за 4 475 000 € 4 475 000 €
Коммерческий центр в Гамбурге, Германия

Общая площадь 1 608 м² Доходность 4,9 %

Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2019 году Франкфурт-на-Майне посетили больше 6 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 60 тыс.

Восточная Германия: динамичное развитие рынка

Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Потсдаме к 2021 году этот показатель составил 6%.

В целом для рынка Восточной Германии характерны:

  • цены на недвижимость на 60–70% ниже, чем в Западной Германии;
  • относительно высокая доходность: 4–8%;
  • больше предложений по сравнению с западной частью;
  • рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2015 по 2020 год цены увеличились в среднем на 74%, а аренда — на 19%.

Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2020 году составила 7,7 евро/м² (что почти на 24% выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах.


Средняя цена покупки, €/м²

Прирост с 2015 года, %

Средняя цена аренды, €/м²

Прирост с 2015 года, %

Лейпциг

3 750

+198

8,05

+24

Дрезден

3 626

+34

8,64

+19

Халле

2 734

+101

6,44

+9

Веймар

2 552

+117

8,3

+20

Хемниц

1 714

+47

5,55

+7

Данные: wohnungsboerse.net

Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6% для жилой недвижимости и 6–8% для коммерческой.

Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет.

В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Марина Филичкина
    Марина Филичкина
    Директор по продажам
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %