Берлин: рынок с большим потенциалом Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости Восточная Германия: динамичное развитие рынка Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость. Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны. Стоимость недвижимости в Германии Население, млн чел. Уровень безработицы, %Покупательная способность населения, тыс. евро/годСредние цены на недвижимость, евро/м²Вся Германия82,185,622,24 491 Берлин3,528,920,43 795Западная ГерманияМюнхен1,452,630,17 389Франкфурт0,735,825,55 047Дюссельдорф0,617,326,44 426Восточная ГерманияЛейпциг0,567,719,32 616Дрезден0,546,520,22 548Потсдам0,175,920,73 652Данные: citypopulation.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам: Стабильная экономика. По итогам 2017 года ВВП Германии увеличился на 1,9 % и превысил 3,1 трлн евро (четвёртое место в мире). Низкий уровень безработицы. К маю 2018 уровень безработицы снизился на 0,4 % в годовом исчислении и достиг 5,6 % — минимального показателя с 1990 года. Рост численности населения. В 2017 году в стране проживало около 82 млн человек — на 2,4 % выше, чем во время последнего спада в 2011. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции. Увеличение доходов немцев. В IV квартале 2017 года средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 745 евро в месяц. Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 20 лет составил 4,7 %, то в мае 2016 она опустилась до 1,5 %. Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли. Берлин: рынок с большим потенциалом Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2017 году ВВП Берлина вырос на 4,6 % — это на 1,3 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов. — За счёт чего растёт население Берлина? — В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1 % от населения столицы. Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются. С 2011 по 2017 годы средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 3 795 евро/м². Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась на 70 % и достигла 10,99 евро/м² в месяц. Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг,Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков. Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем. Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4 % и каждый год прирастает в цене. В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2017 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 4,9 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6 % годовых. Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны: высокий спрос на покупку и аренду; меньше предложений, чем в Восточной Германии; высокие арендные ставки: на жильё — 12–15 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 35 евро/м²; высокие цены на недвижимость: в среднем от 4 000 евро/м²; низкая доходность: 3–6 %. Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона. ПокупкаАрендаСредняя цена, евро/м²Прирост с 2012 года, %Средняя цена, евро/м²Прирост с 2012 года, %Мюнхен7 389+60 19,62+56Штутгарт5 162+6815,76+62Франкфурт-на-Майне5 047+6614,42+29Дюссельдорф4 426+6211,41+27Гамбург4 377+3412,45+25Данные: wohnungsboerse.net, de.statista.com, immobilienscout24.de Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15 % дешевле. Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации. — Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии. Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры. Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2017 году Баден-Баден посетили больше 1 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 5,4 тыс. Восточная Германия: динамичное развитие рынка Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Дрездене и Веймаре за год к маю 2017 этот показатель опустился на 0,9 %. В целом для рынка Восточной Германии характерны: цены на недвижимость на 25–30 % ниже, чем в Западной Германии; относительно высокая доходность: 4–8 %; больше предложений по сравнению с западной частью; рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2012 по 2017 год цены; увеличились в среднем на 38 %, а аренда — на 21 %. Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2017 году составила 7,08 евро/м² (что почти на 26 % выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах. ПокупкаАрендаСредняя цена, евро/м²Прирост с 2012 года, %Средняя цена, евро/м²Прирост с 2012 года, %Лейпциг2 616+41 7,08+39Дрезден2 548+248,49+35Халле1 920+755,88+11Веймар1 831+317,50+14Хемниц1 402+225,08+6Данные: wohnungsboerse.net, tlg.eu, engelvoelkers.com, immobilienscout24.de Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6 % для жилой недвижимости и 6–8 % для коммерческой. Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет. В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

Tranio 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, д. 20, стр. 3 +7 (800) 333-10-85