Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Справочник недвижимости Германии
Статья 1 из 6
Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии
Рынки и цены

Стоимость жилья в Германии 2017–2018

Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость.

Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны.

Стоимость недвижимости в Германии

Население, млн чел. Уровень безработицы, % Покупательная способность населения, тыс. евро/год Средние цены на недвижимость, евро/м²
Вся Германия 82,18 5,6 22,2 4 491
 Берлин 3,52 8,9 20,4 3 795
Западная Германия
Мюнхен 1,45 2,6 30,1 7 389
Франкфурт 0,73 5,8 25,5 5 047
Дюссельдорф 0,61 7,3 26,4 4 426
Восточная Германия
Лейпциг 0,56 7,7 19,3 2 616
Дрезден 0,54 6,5 20,2 2 548
Потсдам 0,17 5,9 20,7 3 652
Данные: citypopulation.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net

Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:

  • Стабильная экономика. По итогам 2017 года ВВП Германии увеличился на 1,9 % и превысил 3,1 трлн евро (четвёртое место в мире).
  • Низкий уровень безработицы. К маю 2018 уровень безработицы снизился на 0,4 % в годовом исчислении и достиг 5,6 % — минимального показателя с 1990 года.
  • Рост численности населения. В 2017 году в стране проживало около 82 млн человек — на 2,4 % выше, чем во время последнего спада в 2011. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
  • Увеличение доходов немцев. В IV квартале 2017 года средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 745 евро в месяц.

Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 20 лет составил 4,7 %, то в мае 2016 она опустилась до 1,5 %. Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли.

Анна Боярчукова Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии
Задать вопрос Анне

Берлин: рынок с большим потенциалом

Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2017 году ВВП Берлина вырос на 4,6 % — это на 1,3 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов.

— За счёт чего растёт население Берлина? — В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1 % от населения столицы.

Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются.

  • С 2011 по 2017 годы средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 3 795 евро/м².
  • Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась на 70 % и достигла 10,99 евро/м² в месяц.

Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков.

Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина
Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Фото: Dl.mooz / Wikimedia

Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем. Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4 % и каждый год прирастает в цене.

Юлия Морозова Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio
Задать вопрос Юлии

В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2017 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 4,9 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6 % годовых.

Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

  • высокий спрос на покупку и аренду;
  • меньше предложений, чем в Восточной Германии;
  • высокие арендные ставки: на жильё — 12–15 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 35 евро/м²;
  • высокие цены на недвижимость: в среднем от 4 000 евро/м²;
  • низкая доходность: 3–6 %.

Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

Покупка Аренда
Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, % Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, %
Мюнхен 7 389 +60 19,62 +56
Штутгарт 5 162 +68 15,76 +62
Франкфурт-на-Майне 5 047 +66 14,42 +29
Дюссельдорф 4 426 +62 11,41 +27
Гамбург 4 377 +34 12,45 +25
Данные: wohnungsboerse.net, de.statista.com, immobilienscout24.de

Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы. Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс. человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15 % дешевле.

Франкфурт-на-Майне
Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии Фото: Thomas Wolf / Wikimedia

Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

— Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии. Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2017 году Баден-Баден посетили больше 1 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 5,4 тыс.

Восточная Германия: динамичное развитие рынка

Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Дрездене и Веймаре за год к маю 2017 этот показатель опустился на 0,9 %.

В целом для рынка Восточной Германии характерны:

  • цены на недвижимость на 25–30 % ниже, чем в Западной Германии;
  • относительно высокая доходность: 4–8 %;
  • больше предложений по сравнению с западной частью;
  • рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2012 по 2017 год цены;
  • увеличились в среднем на 38 %, а аренда — на 21 %.

Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2017 году составила 7,08 евро/м² (что почти на 26 % выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах.

Покупка Аренда
Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, % Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, %
Лейпциг 2 616 +41 7,08 +39
Дрезден 2 548 +24 8,49 +35
Халле 1 920 +75 5,88 +11
Веймар 1 831 +31 7,50 +14
Хемниц 1 402 +22 5,08 +6
Данные: wohnungsboerse.net, tlg.eu, engelvoelkers.com, immobilienscout24.de

Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6 % для жилой недвижимости и 6–8 % для коммерческой.

Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio
Задать вопрос Софии

В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

Справочник недвижимости Германии
Статья 1 из 6
Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
Елена Чернышева
Елена Чернышева
Менеджер по продаже недвижимости в Германии
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос

    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение