Покупка недвижимости в Португалии в 2026 году

С октября 2023 года инвестиции в недвижимость больше не являются основанием для получения «золотой визы» в Португалии. Теперь для участия в программе необходимо рассматривать другие варианты инвестиций, такие как вложения в бизнес, фонды или поддержку науки или культурного наследия.

Но при этом в Португалии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцам, а ВНЖ всё ещё можно получить по опции финансово независимого лица. Нерезиденты могут приобрести жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки как на физическое, так и на юридическое лицо. Процесс покупки и оформления недвижимости в стране проходит в ряд этапов.

Выбор объекта

Покупатель устанавливает критерии выбора недвижимости, выбирает локацию и определяет бюджет. Далее инвестор либо прилетает в страну, чтобы посмотреть объекты, либо собственник проводит для него онлайн-просмотр.

Поручение дел юристу

Перед покупкой недвижимости необходимо нанять юриста, который подготовит все необходимые документы.

Получение налогового номера

Чтобы купить недвижимость в Португалии, прежде всего необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика (NIF — número de identificação fiscal) и открыть счёт в местном банке.

Налоговый идентификационный номер необходим для всех финансовых операций в Португалии. Для его получения:​

• Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут обратиться лично в местное отделение налоговой службы Finanças с паспортом и подтверждением адреса.
• Нерезиденты ЕС/ЕЭЗ должны назначить налогового представителя в Португалии для подачи заявления.

Заключение предварительного договора купли-продажи

При подписании предварительного договора (Contrato Promessa de Compra e Venda) и оформлении договора купли-продажи у нотариуса (Escritura Pública de Compra e Venda) покупатель должен оплатить залог от 10 до 30 % от стоимости недвижимости. Если покупатель решает отказаться от покупки недвижимости, то он теряет эту сумму. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан возместить покупателю задаток в двойном размере.

Заверение у нотариуса

Все договоры, заключённые сторонами, заверяет нотариус.

Оплата муниципального налога на покупку недвижимости

Покупатель недвижимости в Португалии платит налог на передачу прав собственности (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) — 1–8% и гербовый сбор (Imposto do Selo, IS) — 0,8%.

Проверка юридической чистоты

В период между подписанием предварительного и основного договора (1–6 месяцев) юрист собирает все документы, необходимые для подтверждения юридической чистоты сделки:

• выписка из земельного кадастра (Centidã de Teor), содержащая сведения о местоположении и типе недвижимости, а также обо всех действиях, совершенных с ней;
• выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial или Caderneta Predial) — документ, удостоверяющий постановку объекта на налоговый учёт и содержащий сведения о размерах земельного участка, метраже и количестве жилых помещений, наличии гаража и т. д.;
• жилищный сертификат (Licença de Habitação) — документ, выдаваемый муниципалитетом, который подтверждает, соответствует ли недвижимость строительным нормам (актуален для объектов, построенных после 1951 года);
• технический паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitaçã) — документ о праве собственности, в котором указаны технические характеристики и планы, реквизиты подрядчика и поставщиков строительных материалов (для недвижимости, жилищный сертификат на которую выдан после 30 марта 2004 года);
• сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico) — документ, в котором указывается, соответствует ли недвижимость новым нормам по расходу электричества.

Заключение основного договора купли-продажи

Подписание основного договора купли-продажи проходит в присутствии нотариуса. На этом этапе покупатель оплачивает оставшуюся сумму сделки.

Регистрация в залоговом реестре

Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника вносится в официальный реестр регистрационного ведомства (Conservatoria de Registo Predial).

Регистрация в кадастровом управлении

После подписания основного договора копии документа, заверенные нотариусом, направляются в кадастровое управление для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы.

Получение прав собственности

Новый владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности (Certidão de Teor).