Процедура покупки и оформления недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии — это не только способ обзавестись домом в одной из самых красивых стран Европы, но и выгодная инвестиция в стабильный рынок с высоким спросом на аренду и доступными затратами на содержание недвижимости. В 2025 году Италия остаётся открытой для иностранных покупателей: приобрести жильё здесь можно как для отдыха, так и для постоянного проживания или получения дохода.

Преимущества покупки недвижимости в Италии

1. Открытость для иностранных покупателей
   Италия не ограничивает приобретение недвижимости для граждан большинства стран, включая Россию, Казахстан, США, ОАЭ, Великобританию и Канаду (при наличии соглашения о взаимности). Это упрощает процесс покупки и делает его доступным для широкого круга иностранных инвесторов.
2. Доступные цены по сравнению с другими странами Европы
   Стоимость недвижимости в Италии остаётся одной из самых низких в Западной Европе. Особенно выгодны цены в южных регионах, в горах и сельской местности. Даже в популярных туристических зонах можно найти качественное жильё по разумной цене.
3. Низкие налоги на владение
   Годовой налог на недвижимость в Италии (IMU) в большинстве случаев не взимается с первого жилья, а для второго объекта он составляет сравнительно умеренную сумму. Расходы на содержание недвижимости (коммунальные услуги, страхование, обслуживание) также относительно невысоки.
4. Возможность получения дохода от аренды
   Италия — одно из самых популярных направлений для туризма в мире. Краткосрочная и долгосрочная аренда может приносить стабильный доход, особенно в регионах с развитой туристической инфраструктурой: Тоскана, Лигурия, озёра Комо и Гарда, Амальфитанское побережье.
5. Богатство культурной и природной среды
   Покупка недвижимости в Италии — это инвестиция в образ жизни. Здесь мягкий климат, уникальная архитектура, изысканная кухня, винодельни, морские курорты, Альпы, а также высокое качество продуктов и медицины.
6. Перспективы получения ПМЖ и ВНЖ
   Недвижимость сама по себе не даёт права на резидентство, однако она помогает обосновать финансовую состоятельность при подаче на вид нажительство для финансово независимых лиц, а также позволяет комфортно проживать по визе типа D.

Основные этапы покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки недвижимости в Италии имеет ряд особенностей, которые важно учитывать иностранному покупателю. Сделка проходит в несколько этапов — от получения налогового номера до подписания финального договора у нотариуса и регистрации права собственности.

Выбор объекта

При выборе участка стоит иметь в виду, что в Италии сложно получить разрешение на строительство, особенно в старинных городах или на охраняемых природных территориях. В некоторых регионах, например, в Лигурии или в районе озера Комо (Ломбардия), мало свободных территорий под застройку. Перед тем как заняться строительством на своём участке, нужно выяснить, на каких условиях в местной коммуне можно получить разрешение на перепланировку.

При выборе недвижимости покупателю обязательно нужно запросить у продавца или агента:

• выписку из реестра (visura catastale);
• технический паспорт (planimetria);
• подтверждение права собственности.

Рекомендуется провести юридическую проверку через адвоката или нотариуса.

Недвижимость в Италии 3 020 объявлений на Tranio

5 000 000 €

Роскошная историческая вилла с парком на берегу озера Маджоре в Бельджирате, Пьемонт, Италия

14 спален

1 600 000 €

Отреставрированная историческая квартира с большой террасой, Ортига, Сицилия, Италия

Общая площадь 223 м² 4 спальни

1 000 000 €

Великолепная вилла с бассейном и видом на море в Андоре, Савона, Лигурия, Италия

Общая площадь 690 м² Площадь земли: 2 500 м²

695 000 €

Двухэтажная вилла на первой линии от моря в Анцио, Лацио, Италия

Общая площадь 200 м² Площадь земли: 700 м²

2 200 000 €

Роскошная двухуровневая квартира всего в 200 м от площади Навона, Рим, Лацио, Италия

Общая площадь 220 м² 3 спальни

1 650 000 €

Прекрасная квартира «под ключ» рядом с парком Вилла Боргезе, Рим, Италия

Общая площадь 160 м² 2 спальни

1 250 000 €

Комфортабельная вилла с частным садом, бассейном, гаражом, террасой и видом на озеро, Ленно, Италия

Общая площадь 250 м² 3 спальни

790 000 €

Традиционная вилла с большим участком в Фояно-делла-Кьяна, Тоскана, Италия

Общая площадь 375 м² Площадь земли: 5 000 м²

Получение индивидуального налогового номера

Потенциальный покупатель должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счёт в банке и приобрести недвижимость. Налоговый номер можно получить в Agenzia delle Entrate или через итальянское консульство за рубежом.

Необходимые документы:

• заполненная форма AA4/8;
• копия действующего паспорта;
• документы, подтверждающие цель запроса (например, предварительный договор купли-продажи недвижимости).

Открытие счёта

Покупатель открывает расчётный счёт в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счёт сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка).

Подписание предварительного договора (Contratto Preliminare / Compromesso)

Фиксируются ключевые условия сделки: цена, сроки, состав объекта.

Покупатель вносит залог (обычно 10–20% стоимости).

Если продавец нарушает договор — возвращает двойной залог.

Продавец и покупатель подписывают предварительный договор. В этом документе указываются точные данные о собственности, сроки внесения платежей, время владения и гарантия получения ипотечного кредита. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский. При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10–30% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то потеряет эту сумму. Если передумает продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию.

Подписание окончательного договора купли-продажи

Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы. Окончательное соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) подписывается в офисе нотариуса через 1–3 месяца после подписания предварительного договора. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течение 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца.

Нотариус подаёт документы в государственный реестр (Catasto e Conservatoria) — и собственность официально переходит покупателю.

Получение акта приёма-передачи

Существует также акт приёма-передачи, но его подписание не является обязательным. Новый владелец жилья в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и заявить о себе как о собственнике. Затем на него автоматически переводится часть государственных услуг по обслуживанию недвижимости. Новому собственнику нужно снять показания счётчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берёт на себя риелторское агентство.

Необходимые документы

• загранпаспорт;
• свидетельства о браке или разводе (при наличии);
• предварительный договор купли-продажи недвижимости;
• НДФЛ за последние два года и данные по заработной плате за последние три месяца;
• трудовой договор (для наёмных работников);
• устав и балансы за последние три года (для бизнесменов);
• выписка с банковских счетов за последние три месяца;
• подтверждение дополнительных доходов (сдача жилья в аренду или банковские вклады);
• свидетельство о праве собственности на недвижимость и счета об оплате коммунальных услуг (для граждан стран, не входящих в ЕС);
• расчётная таблица погашения всех имеющихся кредитов (при наличии), налоговые декларации.
• Codice Fiscale (итальянский налоговый номер).

Все документы должны быть апостилированы и переведены на итальянский присяжным переводчиком.

Налоги и сборы

Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость, платят фиксированный регистрационный взнос (imposta di registro или tassa di registro). Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2%. Покупатели второго жилья («дачи») платят по ставке 9%.

Нотариальные сборы — 1–2% от стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог (imposta catastale) и ипотечный взнос (imposta ipotecaria) — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина (imposta di bollo) — 230 евро, налог на имущество (tassa archivio notarile) — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр (trascrizione e voltura) — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5% (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).

НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) по ставке 4% платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10% — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22%. Чтобы обзавестись домом или квартирой в Италии для постоянного проживания, понадобится оформить ВНЖ в течение 18 месяцев с момента покупки.

Дополнительные расходы: услуги геометра, переводчика и юриста могут составлять от 1 500 до 5 000 евро.

Страховать жильё обязательно, только если оно приобретается в кредит. Страховка стóит от 350 до 500 евро в год.

Права и обязанности владельца недвижимости

Покупка недвижимости в Италии даёт иностранному владельцу все те же имущественные права, что и гражданам страны. Вместе с этим собственник обязан соблюдать местные законы, оплачивать налоги и содержать имущество в надлежащем состоянии.

Права собственника недвижимости

• Полное право собственности
  Иностранец, купивший недвижимость, становится её полноправным владельцем с правом пользоваться, сдавать в аренду, продавать, дарить и передавать по наследству.
• Право на аренду и доход
  Собственник может сдавать недвижимость в кратко- или долгосрочную аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.
• Наследование
  Недвижимость можно передать по завещанию или по закону. Наследники (в том числе нерезиденты) могут оформить право собственности на объект.
• Право на защиту собственности
  Владелец имеет право ограничить доступ к своему имуществу, в том числе через суд, если кто-либо нарушает его владение.

Обязанности собственника

• Уплата налогов
  Владелец обязан ежегодно оплачивать: IMU (налог на недвижимость) — не взимается за основное жильё при постоянной регистрации, но актуален для второго дома и иностранцев. TARI (налог на вывоз мусора) — зависит от площади и количества зарегистрированных жильцов. Иные местные сборы — зависят от региона.

• Содержание и ремонт имущества
  Владелец обязан поддерживать здание и прилегающую территорию в технически безопасном состоянии.
• Соблюдение правил condominio (если это квартира)
  В многоквартирных домах действуют правила управления совместной собственностью — их необходимо соблюдать, а также оплачивать взносы на обслуживание общих частей здания.
• Регистрация аренды (если сдаёте)
  Все договоры аренды сроком более 30 дней подлежат регистрации в налоговой службе (Agenzia delle Entrate). С доходов от аренды нужно платить налог (обычно 21% по системе cedolare secca).

Наиболее привлекательные регионы Италии для россиян

Италию ценят за климат, кухню, культуру и доступную недвижимость. Для россиян особенно привлекательны регионы, сочетающие туристическую инфраструктуру и стабильный арендный спрос.

Лигурия — Итальянская Ривьера с видом на Монако

Лигурия остаётся одним из самых востребованных регионов среди россиян благодаря мягкому климату, близости к Французской Ривьере и высоким арендным ставкам в сезон. Город Сан-Ремо традиционно популярен среди русскоязычных покупателей: здесь развитая инфраструктура и привычная среда. Цены на недвижимость в прибрежных районах стартуют от 3 500 евро за кв. метр.

Недвижимость в Лигурии 130 объявлений на Tranio

1 000 000 €

Великолепная вилла с бассейном и видом на море в Андоре, Савона, Лигурия, Италия

Общая площадь 690 м² Площадь земли: 2 500 м²

Цена по запросу

Роскошный исторический замок прямо на берегу моря в Дзоальи, Лигурия, Италия

Общая площадь 1 100 м² Площадь земли: 5 000 м²

600 000 €

Вилла с видом на море

Общая площадь 200 м²

Цена по запросу

Квартира в Оспедалетти с видом на море

Общая площадь 136 м²

590 000 €

Вилла с видом на море

Общая площадь 360 м²

4 300 000 €

Вилла с панорамным видом на море, бассейном и частным спуском к морю в Ла Мортола, недалеко от Монте Карло, Лигурия, Италия

Общая площадь 450 м² Площадь земли: 2 300 м²

480 000 €

Новая квартира на продажу в Генуе, на набережной Марина, спроектированной Ренцо Пьяно

Общая площадь 65 м² 1 спальня

1 250 000 €

Продаётся квартира с 3 спальнями и садом в районе Альбаро, Генуя

Общая площадь 210 м² Площадь земли: 525 м²

Тоскана — архитектура, винодельни и пейзажи

Тоскана — идеальный регион для тех, кто ищет дом с атмосферой la dolce vita: старинные виллы, виноградники, холмы и спокойная жизнь. Города Флоренция, Сиена и Лукка известны не только историей, но и устойчивым спросом на аренду. Цены в сельской местности — от 2 000 евро за кв. метр, вблизи Флоренции — от 4 000 евро.

Недвижимость в Тоскане 1 931 объявление на Tranio

790 000 €

Традиционная вилла с большим участком в Фояно-делла-Кьяна, Тоскана, Италия

Общая площадь 375 м² Площадь земли: 5 000 м²

1 300 000 €

Историческое поместье с виноградником, оливковой рощей и лесными угодьями в Синалунге, Тоскана, Италия

Общая площадь 600 м² Площадь земли: 180 000 м²

1 490 000 €

13-комнатная вилла 970 м² в Ангьяри, Италия

Общая площадь 970 м² 13 спален

1 980 000 €

19-комнатная вилла 1500 м² в Кастильон-Фьорентино, Италия

Общая площадь 1 500 м² 19 спален

4 900 000 €

10-комнатная вилла 900 м² во Флоренции, Италия

Общая площадь 900 м² 10 спален

1 400 000 €

4-комнатная вилла 430 м² в Ареццо, Италия

Общая площадь 430 м² 4 спальни

720 000 €

5-комнатная вилла 380 м² в Ареццо, Италия

Общая площадь 380 м² 5 спален

2 500 000 €

7-комнатная вилла 800 м² в Ашиано, Италия

Общая площадь 800 м² 7 спален

Рим и регион Лацио — инвестиции в вечный город

Рим предлагает богатый выбор объектов: от небольших студий до исторических палаццо. Столица Италии привлекает инвесторов стабильным спросом на аренду, высоким потоком туристов и широкими возможностями для сдачи жилья. Средние цены в центральных районах варьируются от 4 000 до 7 000 евро за кв. метр.

Недвижимость в Риме 34 объявления на Tranio

2 200 000 €

Роскошная двухуровневая квартира всего в 200 м от площади Навона, Рим, Лацио, Италия

Общая площадь 220 м² 3 спальни

1 650 000 €

Прекрасная квартира «под ключ» рядом с парком Вилла Боргезе, Рим, Италия

Общая площадь 160 м² 2 спальни

3 400 000 €

Роскошная меблированная вилла с гостевым домом и садом в Риме, Лацио, Италия

Общая площадь 440 м² Площадь земли: 600 м²

630 000 €

Отремонтированная трёхкомнатная квартира в районе EUR, Рим, Лацио, Италия

Общая площадь 100 м² 2 спальни

8 000 000 €

Эксклюзивная вилла с бассейном и садом на Аппиевой дороге в Риме, Италия

9 спален 10 ванных комнат

1 200 000 €

Новая квартира в элитном комплексе, исторический центр Рима, Италия

Общая площадь 130 м² 3 спальни

1 295 000 €

Стильная трёхуровневая вилла с бассейном и гостевым домом в Риме, Италия

Общая площадь 680 м² Площадь земли: 3 500 м²

1 890 000 €

Четырёхуровневая вилла с бассейном и садом в районе Акса, Рим, Италия

Общая площадь 700 м² Площадь земли: 2 000 м²

Ломбардия и озеро Комо — престиж, природа и граница со Швейцарией

Регион Ломбардия, а особенно озеро Комо, ассоциируется с премиальной недвижимостью. Здесь покупают виллы и апартаменты для отдыха и статуса. Локации вроде Мена́джо или Варенны привлекательны близостью к Милану и живописной природой. Стоимость жилья — от 5 000 евро за кв. метр и выше.

Недвижимость на озере Комо 103 объявления на Tranio

1 250 000 €

Комфортабельная вилла с частным садом, бассейном, гаражом, террасой и видом на озеро, Ленно, Италия

Общая площадь 250 м² 3 спальни

3 100 000 €

Комфортабельная вилла с частным садом, бассейном, парковкой, террасой и видом на озеро, Тремеццо, Италия

Общая площадь 200 м² 3 спальни

1 900 000 €

Меблированная вилла с частным садом, бассейном, террасой и видом на озеро, Менаджо, Италия

Общая площадь 187 м² Площадь земли: 1 429 м²

4 200 000 €

Современная элитная Вилла в Грианте, озеро Комо

Общая площадь 300 м² Площадь земли: 900 м²

350 000 €

Таунхаус на продажу в самом сердце треугольника Лариано, Валброна, Ломбардия, Италия

Общая площадь 200 м² Площадь земли: 150 м²

550 000 €

Строящаяся резиденция в Карате Урио, озеро Комо, Ломбардия, Италия

Общая площадь 100 м² Площадь земли: 100 м²

550 000 €

Резиденция в фазе строительства в Карате Урио, озеро Комо, Ломбардия, Италия

Общая площадь 100 м² Площадь земли: 100 м²

3 350 000 €

Современные трёхуровневые виллы с видом на озеро в Черноббьо, Ломбардия, Италия

Общая площадь 350 м² 4 спальни

Апулия (Пулья) — море по доступной цене

На юго-востоке Италии россияне всё чаще выбирают Апулию: тёплое море, колоритные белые городки и цены от 1 200 евро за кв. метр делают регион идеальным для недорогой покупки. Остуни и Полиньяно-а-Маре особенно популярны у тех, кто ищет жильё для отдыха или сдачи в аренду летом.

Недвижимость в Апулии 81 объявление на Tranio

Цена по запросу

Старинная массерия с бассейном и большим участком в Лечче, Апулия, Италия

Общая площадь 400 м² 5 спален

Цена по запросу

Особняк 19 века с бассейном и пышным садом в центре Алессано, Апулия, Италия

Общая площадь 750 м² Площадь земли: 2 350 м²

1 390 000 €

Стильная вилла с ухоженным садом в Сальве, Апулия, Италия

Общая площадь 170 м² Площадь земли: 3 700 м²

700 000 €

Роскошный старинный особняк с панорамными видами в Каровиньо, Апулия, Италия

Общая площадь 500 м² Площадь земли: 10 000 м²

4 500 000 €

11-комнатная квартира 1700 м² в Триказе, Италия

Общая площадь 1 700 м² 12 ванных комнат

Цена по запросу

7-комнатные апартаменты в новостройке 160 м² в Леуке, Италия

Общая площадь 160 м² Площадь земли: 500 м²

950 000 €

9-комнатная квартира 165 м² в Сальве, Италия

Общая площадь 165 м² 3 ванные комнаты

770 000 €

6-комнатная квартира 125 м² в Сальве, Италия

Общая площадь 125 м² 2 ванные комнаты

Сицилия и Калабрия

Юг Италии остаётся самым доступным по цене: в деревнях Сицилии и Калабрии всё ещё действуют программы продажи домов за символическую плату — при условии ремонта. Чефалу и Тропея — более туристические локации, где цены выше (от 1 500 до 2 500 евро за кв. метр), но при этом сохраняется инвестиционная привлекательность.

Недвижимость на Сицилии 30 объявлений на Tranio

1 600 000 €

Отреставрированная историческая квартира с большой террасой, Ортига, Сицилия, Италия

Общая площадь 223 м² 4 спальни

800 000 €

7-комнатная вилла 295 м² в Сиракузах, Италия

Общая площадь 295 м² Площадь земли: 1 300 м²

740 000 €

7-комнатная квартира 133 м² в Пантеллерия, Италия

Общая площадь 133 м² 3 ванные комнаты

1 600 000 €

Трехэтажная вилла с собственным выходом к морю и гаражом, Племмирио, Италия

Общая площадь 600 м² Площадь земли: 2 500 м²

850 000 €

Фантастический особняк 18 века в историческом центре Ното, Сицилия, Италия

Общая площадь 558 м² Площадь земли: 30 м²

450 000 €

Очаровательная вилла с бассейном и садом недалеко от пляжа Плайя Гранде, Рагуза, Сицилия, Италия

Общая площадь 124 м² Площадь земли: 1 000 м²

599 000 €

Трёхуровневый дом с потрясающим видом на море и окрестности, Кастельмола, Сицилия, Италия

Общая площадь 400 м² 6 спален

1 550 000 €

Двухуровневые апартаменты с панорамным видом на море в историческом центре города Сиракузы, Италия

Общая площадь 430 м² 5 спален

Умбрия и Марке — тихая альтернатива Тоскане

Эти регионы привлекают покупателей, которым нравится тосканская эстетика, но которые хотят избежать туристического ажиотажа и приобрести жильё по более доступным ценам. Здесь много сельской недвижимости, которую можно превратить в загородную резиденцию или агротуристический объект. Цены стартуют от 800 евро за кв. метр.

Недвижимость в Умбрии 192 объявления на Tranio

1 290 000 €

5-комнатная вилла 360 м² в Лишано-Никконе, Италия

Общая площадь 360 м² 5 спален

850 000 €

11-комнатная вилла 600 м² в Туоро-суль-Тразимено, Италия

Общая площадь 600 м² 11 спален

1 300 000 €

Старинное поместье с бассейном, фруктовым садом и оливковой рощей в Сполето, Умбрия, Италия

Общая площадь 530 м² Площадь земли: 34 870 м²

2 900 000 €

40-комнатная вилла 8000 м² в Перудже, Италия

Общая площадь 8 000 м² 40 спален

2 750 000 €

5-комнатная вилла 670 м² в Лишано-Никконе, Италия

Общая площадь 670 м² 5 спален

1 780 000 €

6-комнатная вилла 500 м² в Орвието, Италия

Общая площадь 500 м² 6 спален

2 250 000 €

4-комнатная вилла 413 м² в Лишано-Никконе, Италия

Общая площадь 413 м² 4 спальни

2 500 000 €

Ферма в Перудже, Италия

Площадь земли: 750 м² 7 спален

Какая недвижимость доступна для покупки иностранцам

Жилая недвижимость

Иностранцы могут без ограничений приобретать любую жилую недвижимость в Италии: квартиры, апартаменты, таунхаусы, виллы и частные дома. Это может быть как объект на побережье, так и жильё в центре города или в сельской местности. Нет ограничений по площади, этажности или числу объектов в собственности — можно купить одну квартиру или целый доходный дом.

Коммерческая недвижимость

Доступны для покупки: магазины, офисы, отели, рестораны, склады, производственные помещения. Особенно интересны инвесторам объекты с арендатором или перспективой сдачи. Покупка коммерческой недвижимости не даёт права на ВНЖ, но позволяет получать доход с аренды и потенциально вести бизнес в Италии через юрлицо.

Сельская недвижимость и участки

Можно купить фермерские дома (casale), винодельни, земли с оливковыми рощами, а также участки под застройку. Однако покупка земли в охраняемых природных зонах, сельхозугодьях или исторических районах может требовать согласований с местными властями. Важно также проверить, не относится ли земля к категории с ограничением использования.

Исторические объекты

Иностранцам разрешено покупать старинные виллы, замки, исторические палаццо, даже если они находятся под охраной государства. Однако любые работы по реконструкции таких объектов должны согласовываться с управлением по охране культурного наследия. В некоторых случаях накладываются ограничения на перепланировку, изменение фасадов, замену материалов и т. д.

Автор: Полина Федотова