Процедура покупки и оформления недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии — это не только способ обзавестись домом в одной из самых красивых стран Европы, но и выгодная инвестиция в стабильный рынок с высоким спросом на аренду и доступными затратами на содержание недвижимости. В 2025 году Италия остаётся открытой для иностранных покупателей: приобрести жильё здесь можно как для отдыха, так и для постоянного проживания или получения дохода.

Преимущества покупки недвижимости в Италии

1. Открытость для иностранных покупателей
   Италия не ограничивает приобретение недвижимости для граждан большинства стран, включая Россию, Казахстан, США, ОАЭ, Великобританию и Канаду (при наличии соглашения о взаимности). Это упрощает процесс покупки и делает его доступным для широкого круга иностранных инвесторов.
2. Доступные цены по сравнению с другими странами Европы
   Стоимость недвижимости в Италии остаётся одной из самых низких в Западной Европе. Особенно выгодны цены в южных регионах, в горах и сельской местности. Даже в популярных туристических зонах можно найти качественное жильё по разумной цене.
3. Низкие налоги на владение
   Годовой налог на недвижимость в Италии (IMU) в большинстве случаев не взимается с первого жилья, а для второго объекта он составляет сравнительно умеренную сумму. Расходы на содержание недвижимости (коммунальные услуги, страхование, обслуживание) также относительно невысоки.
4. Возможность получения дохода от аренды
   Италия — одно из самых популярных направлений для туризма в мире. Краткосрочная и долгосрочная аренда может приносить стабильный доход, особенно в регионах с развитой туристической инфраструктурой: Тоскана, Лигурия, озёра Комо и Гарда, Амальфитанское побережье.
5. Богатство культурной и природной среды
   Покупка недвижимости в Италии — это инвестиция в образ жизни. Здесь мягкий климат, уникальная архитектура, изысканная кухня, винодельни, морские курорты, Альпы, а также высокое качество продуктов и медицины.
6. Перспективы получения ПМЖ и ВНЖ
   Недвижимость сама по себе не даёт права на резидентство, однако она помогает обосновать финансовую состоятельность при подаче на вид нажительство для финансово независимых лиц, а также позволяет комфортно проживать по визе типа D.

Основные этапы покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки недвижимости в Италии имеет ряд особенностей, которые важно учитывать иностранному покупателю. Сделка проходит в несколько этапов — от получения налогового номера до подписания финального договора у нотариуса и регистрации права собственности.

Выбор объекта

При выборе участка стоит иметь в виду, что в Италии сложно получить разрешение на строительство, особенно в старинных городах или на охраняемых природных территориях. В некоторых регионах, например, в Лигурии или в районе озера Комо (Ломбардия), мало свободных территорий под застройку. Перед тем как заняться строительством на своём участке, нужно выяснить, на каких условиях в местной коммуне можно получить разрешение на перепланировку.

При выборе недвижимости покупателю обязательно нужно запросить у продавца или агента:

• выписку из реестра (visura catastale);
• технический паспорт (planimetria);
• подтверждение права собственности.

Рекомендуется провести юридическую проверку через адвоката или нотариуса.

Получение индивидуального налогового номера

Потенциальный покупатель должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счёт в банке и приобрести недвижимость. Налоговый номер можно получить в Agenzia delle Entrate или через итальянское консульство за рубежом.

Необходимые документы:

• заполненная форма AA4/8;
• копия действующего паспорта;
• документы, подтверждающие цель запроса (например, предварительный договор купли-продажи недвижимости).

Открытие счёта

Покупатель открывает расчётный счёт в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счёт сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка).

Подписание предварительного договора (Contratto Preliminare / Compromesso)

Фиксируются ключевые условия сделки: цена, сроки, состав объекта.

Покупатель вносит залог (обычно 10–20% стоимости).

Если продавец нарушает договор — возвращает двойной залог.

Продавец и покупатель подписывают предварительный договор. В этом документе указываются точные данные о собственности, сроки внесения платежей, время владения и гарантия получения ипотечного кредита. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский. При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10–30% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то потеряет эту сумму. Если передумает продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию.

Подписание окончательного договора купли-продажи

Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы. Окончательное соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) подписывается в офисе нотариуса через 1–3 месяца после подписания предварительного договора. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течение 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца.

Нотариус подаёт документы в государственный реестр (Catasto e Conservatoria) — и собственность официально переходит покупателю.

Получение акта приёма-передачи

Существует также акт приёма-передачи, но его подписание не является обязательным. Новый владелец жилья в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и заявить о себе как о собственнике. Затем на него автоматически переводится часть государственных услуг по обслуживанию недвижимости. Новому собственнику нужно снять показания счётчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берёт на себя риелторское агентство.

Необходимые документы

• загранпаспорт;
• свидетельства о браке или разводе (при наличии);
• предварительный договор купли-продажи недвижимости;
• НДФЛ за последние два года и данные по заработной плате за последние три месяца;
• трудовой договор (для наёмных работников);
• устав и балансы за последние три года (для бизнесменов);
• выписка с банковских счетов за последние три месяца;
• подтверждение дополнительных доходов (сдача жилья в аренду или банковские вклады);
• свидетельство о праве собственности на недвижимость и счета об оплате коммунальных услуг (для граждан стран, не входящих в ЕС);
• расчётная таблица погашения всех имеющихся кредитов (при наличии), налоговые декларации.
• Codice Fiscale (итальянский налоговый номер).

Все документы должны быть апостилированы и переведены на итальянский присяжным переводчиком.

Налоги и сборы

Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость, платят фиксированный регистрационный взнос (imposta di registro или tassa di registro). Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2%. Покупатели второго жилья («дачи») платят по ставке 9%.

Нотариальные сборы — 1–2% от стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог (imposta catastale) и ипотечный взнос (imposta ipotecaria) — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина (imposta di bollo) — 230 евро, налог на имущество (tassa archivio notarile) — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр (trascrizione e voltura) — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5% (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).

НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) по ставке 4% платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10% — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22%. Чтобы обзавестись домом или квартирой в Италии для постоянного проживания, понадобится оформить ВНЖ в течение 18 месяцев с момента покупки.

Дополнительные расходы: услуги геометра, переводчика и юриста могут составлять от 1 500 до 5 000 евро.

Страховать жильё обязательно, только если оно приобретается в кредит. Страховка стóит от 350 до 500 евро в год.

Права и обязанности владельца недвижимости

Покупка недвижимости в Италии даёт иностранному владельцу все те же имущественные права, что и гражданам страны. Вместе с этим собственник обязан соблюдать местные законы, оплачивать налоги и содержать имущество в надлежащем состоянии.

Права собственника недвижимости

• Полное право собственности
  Иностранец, купивший недвижимость, становится её полноправным владельцем с правом пользоваться, сдавать в аренду, продавать, дарить и передавать по наследству.
• Право на аренду и доход
  Собственник может сдавать недвижимость в кратко- или долгосрочную аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.
• Наследование
  Недвижимость можно передать по завещанию или по закону. Наследники (в том числе нерезиденты) могут оформить право собственности на объект.
• Право на защиту собственности
  Владелец имеет право ограничить доступ к своему имуществу, в том числе через суд, если кто-либо нарушает его владение.

Обязанности собственника

• Уплата налогов
  Владелец обязан ежегодно оплачивать: IMU (налог на недвижимость) — не взимается за основное жильё при постоянной регистрации, но актуален для второго дома и иностранцев. TARI (налог на вывоз мусора) — зависит от площади и количества зарегистрированных жильцов. Иные местные сборы — зависят от региона.

• Содержание и ремонт имущества
  Владелец обязан поддерживать здание и прилегающую территорию в технически безопасном состоянии.
• Соблюдение правил condominio (если это квартира)
  В многоквартирных домах действуют правила управления совместной собственностью — их необходимо соблюдать, а также оплачивать взносы на обслуживание общих частей здания.
• Регистрация аренды (если сдаёте)
  Все договоры аренды сроком более 30 дней подлежат регистрации в налоговой службе (Agenzia delle Entrate). С доходов от аренды нужно платить налог (обычно 21% по системе cedolare secca).

Наиболее привлекательные регионы Италии для россиян

Италию ценят за климат, кухню, культуру и доступную недвижимость. Для россиян особенно привлекательны регионы, сочетающие туристическую инфраструктуру и стабильный арендный спрос.

Лигурия — Итальянская Ривьера с видом на Монако

Лигурия остаётся одним из самых востребованных регионов среди россиян благодаря мягкому климату, близости к Французской Ривьере и высоким арендным ставкам в сезон. Город Сан-Ремо традиционно популярен среди русскоязычных покупателей: здесь развитая инфраструктура и привычная среда. Цены на недвижимость в прибрежных районах стартуют от 3 500 евро за кв. метр.

Тоскана — архитектура, винодельни и пейзажи

Тоскана — идеальный регион для тех, кто ищет дом с атмосферой la dolce vita: старинные виллы, виноградники, холмы и спокойная жизнь. Города Флоренция, Сиена и Лукка известны не только историей, но и устойчивым спросом на аренду. Цены в сельской местности — от 2 000 евро за кв. метр, вблизи Флоренции — от 4 000 евро.

Рим и регион Лацио — инвестиции в вечный город

Рим предлагает богатый выбор объектов: от небольших студий до исторических палаццо. Столица Италии привлекает инвесторов стабильным спросом на аренду, высоким потоком туристов и широкими возможностями для сдачи жилья. Средние цены в центральных районах варьируются от 4 000 до 7 000 евро за кв. метр.

Ломбардия и озеро Комо — престиж, природа и граница со Швейцарией

Регион Ломбардия, а особенно озеро Комо, ассоциируется с премиальной недвижимостью. Здесь покупают виллы и апартаменты для отдыха и статуса. Локации вроде Мена́джо или Варенны привлекательны близостью к Милану и живописной природой. Стоимость жилья — от 5 000 евро за кв. метр и выше.

Апулия (Пулья) — море по доступной цене

На юго-востоке Италии россияне всё чаще выбирают Апулию: тёплое море, колоритные белые городки и цены от 1 200 евро за кв. метр делают регион идеальным для недорогой покупки. Остуни и Полиньяно-а-Маре особенно популярны у тех, кто ищет жильё для отдыха или сдачи в аренду летом.

Сицилия и Калабрия

Юг Италии остаётся самым доступным по цене: в деревнях Сицилии и Калабрии всё ещё действуют программы продажи домов за символическую плату — при условии ремонта. Чефалу и Тропея — более туристические локации, где цены выше (от 1 500 до 2 500 евро за кв. метр), но при этом сохраняется инвестиционная привлекательность.

Умбрия и Марке — тихая альтернатива Тоскане

Эти регионы привлекают покупателей, которым нравится тосканская эстетика, но которые хотят избежать туристического ажиотажа и приобрести жильё по более доступным ценам. Здесь много сельской недвижимости, которую можно превратить в загородную резиденцию или агротуристический объект. Цены стартуют от 800 евро за кв. метр.

Какая недвижимость доступна для покупки иностранцам

Жилая недвижимость

Иностранцы могут без ограничений приобретать любую жилую недвижимость в Италии: квартиры, апартаменты, таунхаусы, виллы и частные дома. Это может быть как объект на побережье, так и жильё в центре города или в сельской местности. Нет ограничений по площади, этажности или числу объектов в собственности — можно купить одну квартиру или целый доходный дом.

Коммерческая недвижимость

Доступны для покупки: магазины, офисы, отели, рестораны, склады, производственные помещения. Особенно интересны инвесторам объекты с арендатором или перспективой сдачи. Покупка коммерческой недвижимости не даёт права на ВНЖ, но позволяет получать доход с аренды и потенциально вести бизнес в Италии через юрлицо.

Сельская недвижимость и участки

Можно купить фермерские дома (casale), винодельни, земли с оливковыми рощами, а также участки под застройку. Однако покупка земли в охраняемых природных зонах, сельхозугодьях или исторических районах может требовать согласований с местными властями. Важно также проверить, не относится ли земля к категории с ограничением использования.

Исторические объекты

Иностранцам разрешено покупать старинные виллы, замки, исторические палаццо, даже если они находятся под охраной государства. Однако любые работы по реконструкции таких объектов должны согласовываться с управлением по охране культурного наследия. В некоторых случаях накладываются ограничения на перепланировку, изменение фасадов, замену материалов и т. д.