Европейский рынок офисной недвижимости идет в гору

По материалам Knight Frank

В 2010 году ВВП Европейского союза вырос на 1,8%. В 2011, по прогнозам МВФ, увеличение составит 1,7%. Это значительный прогресс по сравнению с 2009-м, когда ВВП сократился на 4,2%.

Самый быстрый экономический подъем наблюдается в Германии, где ВВП в 2010 году вырос на 3,6%. Послекризисное восстановление международной торговли стало мощным толчком для немецкой экономики, которая базируется на промышленном производстве и экспорте товаров.

В числе аутсайдеров — Греция, Ирландия, Испания и Португалия. В этих странах уровень безработицы остается высоким, а крупный внешний долг заставляет сокращать государственные расходы.

Для европейского рынка коммерческой недвижимости 2010-й был годом стабилизации. Спрос постепенно увеличивался, особенно в центрах крупных городов. К началу 2011-го в большинстве стран цены на аренду начали расти или, по крайне мере, перестали снижаться.

Эксперты считают, что в 2011-м восстановление продолжится и увеличится число городов, в которых доля вакантных площадей снижается, а стоимость аренды растет. Во время кризиса многие строительные проекты были отложены, поэтому недостаток предложения будет все более заметным. Самое быстрое подорожание аренды ожидается в Лондоне, Париже, Москве и Варшаве.

Западная Европа

Быстрее всего восстанавливается офисный рынок Лондона. В 2010 году поглощение площадей составило здесь почти 1,4 млн м² — на 57% больше, чем в 2009-м. Стоимость аренды новых офисов в Вест-Энде с IV квартала 2009-го по IV квартал 2010-го увеличилась на 31% и достигла 1 040 евро/м² в год. Согласно прогнозам, за 2011-й цены вырастут еще больше, а объем предложения уменьшится.

Аренда новых офисов в Париже подорожала за 2010 год на 6% и составила 750 евро/м² в год. В 2010-м поглощение площадей в Иль-де-Франс составило 2,2 млн м² — на 16% больше, чем в 2009-м.

В Германии, на фоне общего экономического подъема, заметно увеличился спрос на недвижимость. Стоимость аренды пока растет медленно, но эксперты прогнозируют, что вскоре предложение в крупных городах станет недостаточным, и тогда расценки резко изменятся. По сравнению с 2009 годом, поглощение офисных площадей во Франкфурте увеличилось на 28%, а в Мюнхене — на 11%.

Именно в Германии были заключены две наиболее крупные сделки на европейском рынке коммерческой недвижимости 2010 года: Sony Center в Берлине был продан за 571 млн евро, а офисный небоскреб OpernTurm во Франкфурте — за 550 млн евро.

Стабильность экономики в сочетании с невысокими по сравнению с Великобританией и Францией ценами сделали Германию самой привлекательной для инвесторов европейской державой.

В Нидерландах, если учитывать средние показатели по стране, поглощение офисных площадей в 2010 году немного снизилось, но в Амстердаме этот показатель, наоборот, вырос. Самые крупные сделки по аренде коммерческой недвижимости были заключены в деловом центре голландской столицы — квартале Зёйдас.

В Брюсселе общая площадь арендованных и купленных офисов немного увеличилась в 2010 году, но остается ниже среднего показателя за последние десять лет. Стоимость аренды растет только в самых престижных районах.

Для Ирландии 2010 год был сложным. Чтобы выйти из финансового кризиса, стране потребовалась поддержка Евросоюза и МВФ. Однако поглощение офисных площадей в Дублине оказалось значительно выше, чем ожидали эксперты. В центре ирландской столицы спрос даже превышал предложение.

Скандинавия

В Осло, Хельсинки и Стокгольме спрос на офисные помещения заметно вырос за 2010 год. Рынок инвестиций особенно активно развивается в Швеции, так как экономика этой страны — одна из самых сильных в Европе.

Южная Европа

В 2010 году поглощение офисных площадей в Мадриде достигло 362 тыс. м². Это на 32% больше, чем в 2009-м, но не составляет и половины от показателей 2006–2007 годов. В IV квартале 2010-го уровень безработицы в Испании превысил 20%. Почти полное отсутствие новых рабочих мест — причина того, что спрос на офисы растет медленно.

Португальская экономика все еще находится в кризисном состоянии, и это отражается на развитии рынка недвижимости. Общая площадь арендованных и купленных офисов в 2010 году была на 9% меньше, чем в 2009-м. Стоимость аренды остается стабильной только в центре Лиссабона, в остальных районах она снижается.

В Италии наибольшим спросом традиционно пользуются офисы в Риме и Милане. В исторических центрах этих городов предложение качественных помещений ограничено, поэтому стоимость аренды растет.

В Греции продолжается финансовый кризис, который препятствует развитию рынка коммерческой недвижимости. В 2010 году стоимость офисной аренды в самых популярных районах снизилась на 10%. Специалисты считают, что за 2011-й расценки существенно не изменятся.

Стамбульский рынок недвижимости активно развивается и привлекает все больше инвесторов. В I квартале текущего года объем незанятых площадей достиг самого низкого уровня за последние несколько лет, так как было заключено много сделок по аренде новых помещений. Самая дорогая аренда офисов — в Гейреттепе — в среднем 36,7 долл./м² в месяц.

Центральная и Восточная Европа

За 2010 год стоимость офисной аренды на традиционно стабильном рынке Вены практически не изменилась. Однако в 2011-м ожидается подорожание, так как спрос растет, а предложение становится ограниченным.

Польша — самое экономически сильное государство Восточной Европы — вышла из кризиса с минимальными потерями. В 2010 году ВВП этой страны вырос на 3,9%. Спрос на офисы в Варшаве резко увеличился, общая площадь арендованных и купленных помещений составила 549 тыс. м² — на 96% больше, чем в 2009-м. Доля вакантных объектов снизилась до 8,4%. Так как в 2011 году будет достроено мало новых зданий, стоимость аренды, скорее всего, будет расти.

В Бухаресте и Будапеште количество сделок по продаже и аренде офисов тоже увеличилось, но из-за большого количества новостроек многие помещения остаются незанятыми: 17% в румынской столице и 20% — в венгерской. Стоимость аренды на первичном рынке обоих городов стабилизировалась, на вторичном — продолжает падать.

В Праге доля свободных офисов снизилась до 13,2%. Это произошло не благодаря увеличению спроса, а по причине сокращения объемов строительства.

В Москве поглощение офисных площадей за 2010 год составило 992 тыс. м² — это на 140% больше, чем в 2009-м, но все еще меньше, чем в 2006–2008-м. Местный рынок достиг дна в III квартале 2009-го, когда годовая стоимость аренды была в среднем равна 600 долл./м². К концу 2010-го этот показатель составил 760 долл./м².

Строительство в российской столице пошло на спад, а банки по-прежнему с большой осторожностью относятся к выдаче кредитов на недвижимость. Аналитики предполагают, что из-за недостатка новых площадей стоимость аренды в 2011 году будет расти.

В Санкт-Петербурге цены на офисы увеличиваются, но не так быстро, как в Москве. Застройщики возводят все больше бизнес-центров класса А, однако к концу 2010 года 22% таких помещений оставались незанятыми. Сейчас в Санкт-Петербурге бóльшим спросом пользуются офисы класса B.

Киевский рынок офисной недвижимости сильно пострадал от кризиса. В конце 2010-го цены на аренду начали стабилизироваться, однако все еще составляют менее 50% от показателей 2008 года.