Дома в Испании, виллы

Как купить дом в Испании

На сегодня купить дом в Испании - это отличная возможность инвестировать в ликвидную недвижимость и стать собственником жилья в стране с комфортным климатом и хорошими перспективами развития.

Экономика страны сейчас на подъеме, а это значит, что роскошная вилла в Испании на берегу средиземного моря станет удачным вложением капитала . Многие иностранцы выбирают Испанию для отпуска или постоянного проживания, потому недвижимость пользуется стабильным спросом.

Цены по регионам

Стоимость жилья в Испании колеблется в пределах 130-500 тыс. евро (цена в рублях примерно 10350-40000 тыс.). Вторичные объекты обойдутся дешевле, за новые строения просят большую сумму, а метр квадратный. Недвижимость возле моря оценивается от 190 тыс. Цена во многом зависит от удаленности от возраста здания, удаленности от берега и других факторов.

Самые высокие цены в регионах:

• Каталонии;
• Мадриде;
• Балеарских островах;
• Стране Басков.

Самые низкие цены:

• Эстремадура;
• Мурсия;
• Кастилия - Ла - Манча.

Элитные дома первой линии стоят дорого в любом регионе. В поисках бюджетного жилья стоит рассмотреть варианты в центральной части страны. Например, в Вальядолиде можно приобрести достойную квартиру за 70-75 тыс. евро. На побережье таких цен нет. В Аликанте самая недорогая недвижимость - от 160 тыс. В Барселоне маленькая квартира обойдется в 220 тысяч минимум. Элитные объекты типа частного дома в горах могут стоить от 800 тысяч до 1 миллиона и выше. Небольшой коттедж в испанской деревне при этом можно купить за вполне приемлемую цену.

Перспективы рынка недвижимости

Резкий рост цен, ставший тенденцией с началом пандемии стабилизировался. И даже есть прогнозы, что в 2023 году стоимость начнет снижаться. Плохими показателями для недвижимого рынка считаются высокие ставки и спад экономики, но сейчас они стабильны.

Крупных понижений пока не отмечается, но по последним данным можно говорить о появлении новых тенденций на снижение. По оценкам экспертов стоимость жилья выросла на 0,4%, что существенно ниже показателей предыдущего периода.

Как выбрать объект

Подобрать подходящий объект непросто. Нужно учитывать несколько важных характеристик недвижимости:

1. Местонахождение. Наиболее привлекательными для иностранцев считаются регионы: Торревьеха, Коста-Бланка, Тенерифе, Кампоамор, КАбо Роиг и прочие. 
2. Развитость инфраструктуры. Для постоянного проживания лучше выбирать объекты в развитом районе с социальными и развлекательными заведениями в непосредственной близости к дому. 
3. Близость к берегу моря. В данном случае все определяется личными возможностями и предпочтениями. Но стоит понимать, что близость к морю отражается на цене. Недорого найти особняк с видом на пляж не получится.
4. Площадь и планировку. На рынке продажи жилья есть дома разной площади с разным количеством комнат, удобствами и дополнительными пристройками.

Также покупатели обращают внимание на прилегающий к дому участок земли, внешний вид и тип здания, этажность, ухоженность сада и поместья. На состояние ремонта, наличие бассейна, зоны отдыха в саду. В основном отдают предпочтение обустроенным и меблированным объектам. Но иногда главным критерием выбора становится цена.

Можно ли купить россиянам

Недвижимость в Испании доступна для покупки любому иностранцу, включая граждан РФ. Наличие ВНЖ при этом не является обязательным условием. Покупателем может стать как частное лицо, так и юридическая фирма. Для проведения сделки гражданину другой страны необходимо открыть счет в местном банке.

Через него проводится сделка. В дальнейшем его можно использовать для оплаты коммунальных и других услуг. Обязательным требованием является получение идентификационного номера. Без него покупка невозможна. В остальном процедура доступна любому желающему приобрести жилье за границей. Нет ограничений на покупку коммерческих объектов.

Как купить

Процедура покупки одинакова для всех. Расчет с продавцом обязательно проводится в безналичной форме. Новый собственник обязан исправно платить взносы и налоги. Тем не менее, у иностранцев будет больше бюрократической волокиты. И больший пакет бумаг. Кроме уже обозначенного идентификационного номера и подтверждения открытия счета в банке потребуется:

• загранпаспорт (перевод заверенный нотариально);
• сведения о доходах;
• налоговая декларация;
• предварительный договор, подтверждающий резерв объекта.

По правилам покупки недвижимости в Испании предварительное соглашение составляется на этапе внесения задатка. ПО традиции это сумма в размере 10% от общей стоимости. В договоре фиксируется информация о покупателе и продавце, цена жилья, срок заключения финальной нотариальной сделки.

Финальный контракт (ESCRITURA) подписывается в присутствие нотариуса. За несколько дней до даты сделки ему на проверку отправляются официальные документы. Кроме сторон договора на подписании присутствует представитель недвижимого агентства, переводчик. Нотариус зачитывает пункты договора, чтобы озвучить права и обязанности участников. После документ подписывается.

Чек на оставшуюся сумму покупатель передает при заключении финального договора. Продавец взамен передает копию купчей и ключи. Оригинал можно забрать через 1-2 месяца после регистрации сделки в реестре. Обязательные налоги нужно заплатить в течение 30 дней после совершения финальной сделки.

После проверки информации и внесения имени нового владельца в реестр ему выдается выписка Nota Simple и оригинал договора.

ВНЖ при покупке недвижимости

В Испании через приобретение дома можно получить гражданство, но это сложный, долгий и многоэтапный процесс. В целом он занимает до десяти лет при условии сдачи экзамена на знание испанского языка. Также придется отказаться от любого другого гражданства, так как законы Испании нее разрешают иметь два паспорта.

Процесс получения ВНЖ при покупке жилья более простой. Этот статус позволяет свободно передвигаться по странам зоны Шенгена, работать в стране, открывать бизнес, пользоваться медицинскими услугами, учиться. Самым простым вариантом при покупке виллы на вторичном рынке или о застройщика является получение “золотой визы”. Так называют ВНЖ в обмен на инвестиции: приобретение дома, вложение в испанские облигации или инвестирование в местный бизнес.

Покупка виллы через агентство или от собственника самый простой и бюджетный вариант. Претенденты на “золотую визу” могут купить любую недвижимость: бунгало, виллу, коттедж, квартиру в многоэтажном доме, строительство или земельный участок без построек. Не имеет значение количество М2. Есть требование только к цене - минимум 500 тысяч евро. Если для покупки привлекаются ипотечные средства, то ВНЖ по этой программе недоступно.

Ипотека

Если для покупки квартиры требуется оформление ипотеки, то стоит учитывать, что иностранцам не одобрят больше 50-60% от стоимости выбранного объекта. Для испанцев устанавливается размер кредита - 70-80%. На коммерческую недвижимость займ меньше, чем на жилую.

Можно выбрать  фиксированную или плавающую ставку. Период кредитования - от 10 до 30 лет. Заявка будет одобрена только при достаточном уровне дохода. Важно чтобы заработок в три раза превышал сумму ежемесячного платежа.

Решение принимается после собеседования с потенциальным заемщиком и проверки документов. Иностранцы для подтверждения финансовой состоятельности должны предоставить:

• декларацию о доходах;
• справки с работы;
• выписки с банковских счетов;
• сертификаты фондов;
• предварительный договор и прочее.

Полный список документов зависит от банка и выбранной программы. Налоговые декларации и справку о доходах нужно ежегодно обновлять. При оформлении ипотечного займа клиенту открывают два счета: ипотечный и текущий. 

Налоги и расходы (при покупке, при владении, при продаже)

Налоги при покупке, продаже или аренде недвижимости в Испании достаточно подъемные, если сравнивать с другими странами Европы. Средние налоговые сборы и отсутствие законодательных ограничений для граждан других стран, включая русских, делает недвижимость в этой стране доступной и востребованной.

Все собственники домов и вилл в Испании независимо от резидентства обязаны оплачивать муниципальный налог. Размер платы устанавливается с учетом кадастровой стоимости жилья. Это административная оценка, в результате которой рассчитывается стоимость объекта.

В основном сумма будет ниже рыночной. Размер налога составляет 0,4-1,1% от кадастровой цены. Величина ставки зависит от региона, а также от того, на первичном или вторичном рынке совершается сделка.

За первичное жилье нужно платить НДС. На жилые дома и квартиры он составляет 10% (независимо от области и других факторов), на земельный участок или коммерческие объекты - 21%. При покупке вторички платиться налог на передачу права владения - (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Его размер зависит от региона. Например, в Канарских островах это 6,6% от суммы сделки, в провинциях процент меньше, а где-то в Каталонии - до 10%. Обязательным платежом является гербовый сбор - по-испански AJD, это 0,5-1,5%. Величина зависит от региона.

Налог на недвижимые объекты зависит также от полученного дохода. ВС иностранные граждане обязаны ежегодно уплачивать подоходный налог. Его размер зависит от того, сдается дом в аренду или приобретен для собственного проживания.

Если объект не в аренде

Собственники виллы или другого жилья в Испании не являющиеся резидентами и не сдающие дом в аренду уплачивают подоходный налог с учетом кадастровой оценки объекта. Дополнительным условием является отсутствие других доходов на территории королевства. Установлен фиксированный налог 25% от 2% цены недвижимости.

Например, за ферму с кадастровой стоимостью 700 тысяч евро налог будет таким. 2% от 700 тысяч - 14 тыс евро. Сумма налога это 25% от 14 тысяч.

Если дом в аренде

Если иностранец владеющий домом сдает его в аренду, то плата за сдачу жилья расценивается как заработок на территории королевства. Его нужно декларировать и платить подоходный налог. Размер ставки и другие условия определяются действующим законодательством. Рассчитать точный платеж не получится, так как сумма зависит от многих факторов.

Налоговая служба будет анализировать многие нюансы. В частности проверять наличие двойного налогообложения в Испании и родной стране гражданина. В основном устанавливает налог в размере 25% от полученной прибыли. Имеется в виду доход от сдачи дома в аренду. 

Налог при продаже

Муниципальный налог взимается при продаже имущества. Но ставка рассчитывается с учетом роста капитала, то есть увеличения цены на землю на которой находится вилла или другой объект. Налог уплачивается на этапе передачи права владения на недвижимость.

Величина платежа рассчитывается с учетом кадастровой стоимости. Также имеет значение период, который гражданин владел жильем. Чем дольше дом принадлежал человеку, тем больший налог ему придется заплатить при его продажи.

Важно запомнить, что налог при продаже уплачивает продавец. Есть нечестные собственники, которые пользуются незнанием законов и перекладывают ответственность на покупателей.

Дома в Испании особенно востребованы для инвестиций. Жилье всегда можно перепродать или сдать в аренду. Дополнительным аргументом за покупку испанской недвижимости является возможность получения шенгенской мультивизы. Этот документ дает право находится в Европе до 90 дней в течение полугода. Виза действует один год. Если планируется более длительное пребывание, то можно оформить ВНЖ инвестиции в испанскую недвижимость в размере 500 тысяч евро дают право на получение двухлетнего ВНЖ.

Этот документ выдается по программе “Золотая виза” и дает возможность жить и работать в стране покупателю и его семье. В перспективе можно оформить ПМЖ и получить испанское резидентство со всеми вытекающими преимуществами.