Где лучше покупать коммерческую недвижимость

Приобретая недвижимость с инвестиционной целью, чаще всего рекомендуется ориентироваться на коммерческие, а не жилые объекты. Эксперты Tranio.Ru выяснили, в каких странах и регионах коммерческая недвижимость наиболее востребована и доходна.

Среди инвесторов популярны коммерческие объекты в развитых европейских странах — Великобритании, Германии, Швейцарии и других. Крупные игроки рынка вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии. Во всех странах входным билетом на рынок качественной ликвидной коммерческой недвижимости является сумма от 1,5 млн долларов.

Бразилия

Бразилия — самая крупная экономика Латинской Америки и десятая по величине в мире. Согласно исследованию Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (Association of Foreign Investors in Real Estate, AFIRE), в 2012 году Бразилия стала второй по популярности после США страной для приобретения коммерческих объектов.

В отличие от европейского рынка, коммерческая недвижимость Бразилии приносит большой доход. По данным Cushman & Wakefield (2010), доходность офисов и торговых площадей в центральных районах крупных городов превышает 8,5% годовых, а промышленные объекты приносят до 11%.

Даже в крупных городах Бразилии не хватает качественных офисов, хотя ожидается, что в ближайшие годы откроется много зданий класса А. Арендные ставки постоянно растут, хотя сами объекты тоже стоят дорого. Офисы в престижных районах оцениваются в несколько миллионов долларов. Например, в Ипанеме (Рио-де-Жанейро) помещение площадью 800 м² продается за 10,4 млн.

Бразильский рынок торговой недвижимости — один из крупнейших в мире. На 100 человек приходится 5 м² торговых площадей. Некоторые объекты входят в пятерку самых дорогих по стоимости аренды в Северной и Южной Америке и сопоставимы с недвижимостью на улице Родео-Драйв в Лос-Анджелесе.

По прогнозу аналитиков, в ближайшие годы возрастет спрос на бразильские отели. Мощный приток туристов вызовут два спортивных события: в 2014 году в Рио-де-Жанейро состоится чемпионат мира по футболу, а в 2016 — летние Олимпийские игры.

Чехия

Прага — один из самых посещаемых городов Европы. Поэтому выгодным вложением средств являются отели чешской столицы. Всего здесь 340 гостиниц, из них 80% относятся к категории от трех до пяти звезд. Номера сдаются в среднем за 73 евро в сутки, среднегодовая заполняемость составляет 67%. Больше всего отдыхающих весной, в начале лета и осенью, когда в Праге проходят фестивали и другие мероприятия международного масштаба.

«Клиенту с бюджетом от 500 тыс. до 1 млн. евро я бы посоветовал приобрести небольшой пансионат или гостиницу (10–15 номеров) в Праге, в Карловых Варах или в Марианске-Лазне»,— рекомендует Владимир Томашевский, агент компании Gartal, продающей недвижимость в Чехии.

Часто в новых домах в Праге выставляются на продажу первые этажи, которые можно обустроить под магазины, офисы или салоны красоты.

«Инвестору, имеющему примерно 500 тыс. евро, я бы посоветовал вложить средства именно в такое коммерческое помещение площадью от 100 до 200 м² в Праге или пригороде»,— добавляет Томашевский.

Большим спросом пользуются пражские торговые центры. Среди иностранных инвесторов много граждан Турции и стран Ближнего Востока. По данным Jones Lang LaSalle, аренда качественных торговых площадей в центре Праги стоит в среднем 2 160 евро/м² в год. Самыми престижными считаются две улицы — На-Пржикопье и Парижская. На-Пржикопье — улица магазинов средней ценовой категории, здесь есть четыре торговые галереи. Парижская улица приютила много международных брендов, среди которых Louis Vuitton, Bvlgari, Cartier и Hermès. Места не хватает на всех, поэтому среди ритейлеров востребованы также близлежащие улицы.

Согласно данным Jones Lang LaSalle, офисная недвижимость в лучших районах Праги приносит в среднем 6,25–6,5% годовых, торговые объекты — 6,25%, склады — 8–8,25%.

По данным Colliers International, аренда офисов в центре Праги стоит 240–252 евро/м² в год. В более отдаленных районах дешевле: 156–210 евро/м². Самые востребованные у арендаторов районы чешской столицы — Прага 1, Прага 4 и Прага 5. Спрос на офисы постоянно растет: в 2011 году заключено на 52% больше сделок с офисами, чем годом ранее.

Китай

Согласно исследованию AFIRE, в 2012 году Китай стал третьей по популярности страной для приобретения коммерческих объектов.

По информации Savills, торговые центры на центральных улицах Пекина, Шанхая, Шэньчжэня и Гуанчжоу приносят 5–7,5% годовых. Аренда качественных площадей стоит от 2 000 до 3 000 евро/м² в год. При этом ставки стремительно растут. Так, в 2011 году аренда в Пекине подорожала на 10%, в Шанхае — на 7%, в Шэньчжэне — на 3,2%, в Гуанчжоу — на 2%.

Средние показатели (базовая арендная ставка, расходы на управление, налоги) для лучших торговых объектов в крупных городах Китая примерно на 70% ниже, чем в Гонконге, на 40% ниже, чем в Сингапуре и на Тайване, и на 20% ниже, чем в Токио.

Проекты в популярных районах развитых городов востребованы, но предложение качественных и ликвидных торговых объектов ограничено.

Шанхай — самый популярный город в Китае среди зарубежных инвесторов. В 2010 году они вложили в его экономику 15,3 млрд долларов. Торговля — один из главных секторов экономики Шанхая. Главные торговые улицы — Наньцзин-роуд, Хуайхай-роуд и Сюйцзяхуэй. По данным CB Richard Ellis, аренда в Шанхае стоит в среднем 3 410 евро/м² в год.

Средняя стоимость аренды в Пекине — 3 978 евро/м² в год. Лучшие торговые объекты столицы сосредоточены на улицах Ванфуцзин, Сидан и Цяньмэнь, а также в районе Саньлитунь.

В Гуанчжоу аренда торговых площадей стоит в среднем 4 736 евро/м² в год. Главные торговые улицы — Шанся-Цзю и Бэйцзин-роуд.

Значительно дороже аренда в Гонконге — в среднем 13 601 евро/м² в год. По этому показателю город занимает второе место в мире после Нью-Йорка.

Великобритания

Новичкам на лондонском рынке эксперты советуют приобретать наименее рискованные объекты в ключевых районах, например в Мэйфэре и Сент-Джеймсе. Доходность здесь достигает 3,5–4%.

«Основным районом по-прежнему остается Мейфэр. Хотя за сумму до 10 млн фунтов стерлингов можно купить офис с фригольдом в Сохо, Фицровии, Блумсбери и Холборне»,— рассказывает Оксана Салфали, директор-распорядитель компании London Relocation Consultancy.

Сити, где можно получать до 5,25% годовых, больше подходит опытным инвесторам. Объекты, которые выставляются здесь на продажу, обычно велики по площади, поэтому покупателям требуется больше средств, чем в других районах.

С бюджетом до 1 млн фунтов эксперты советуют приобретать недвижимость вне Лондона или на окраинах столицы.

«За пределами Лондона вы получите лучший объект с высокой доходностью за меньшую сумму. Там можно найти объекты смешанного назначения, например здание, в котором магазин или офис располагается на первом этаже и квартира — на втором»,— говорит Оксана Салфали.

По мнению специалистов рынка, коммерческая недвижимость в провинции зачастую приносит больший доход, чем столичные объекты.

«Инвестиции в офисы на севере Англии могут показаться привлекательными: объекты приносят до 20% чистого дохода, особенно если арендатор — государственная компания»,— объясняет Салфали.

По информации Jones Lang LaSalle, торговые объекты в Великобритании приносят в среднем 6% годовых. В Лондоне самой популярной улицей для покупки торговой недвижимости является Бонд-стрит, где доходность достигает 3,5%. По данным Cushman & Wakefield, Нью-Бонд-стрит находится на четвертом месте в рейтинге самых дорогих торговых улиц мира. Аренда здесь стоит 6 480 евро/м² в год.

С приближением Олимпийских игр, которые пройдут летом 2012 года в Лондоне, стали особенно востребованы отели и обслуживаемые апартаменты. В среднем по Великобритании доходность таких объектов составляет 6,25–6,5% годовых. По данным Savills, обслуживаемые апартаменты сдаются в среднем за 945 фунтов стерлингов в неделю.

Германия

Коммерческая недвижимость в Германии пользуется огромным успехом у инвесторов. По информации Savills, в 2011 году в нее было вложено почти 23 млрд евро, что на 20% больше, чем в 2010. Почти половина сделок (49%) связана с покупкой торговой недвижимости. На офисы приходится 29%, на промышленные объекты — 5%, на отели — 4%. Самые востребованные города для покупки коммерческой недвижимости — Франкфурт, Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф, Гамбург, Кёльн и Штутгарт.

Эксперты рекомендуют инвестировать в коммерческую недвижимость Западной Германии. «Здесь удачно сочетаются доступные цены и высокая доходность объектов. Для инвестирования интересны Дюссельдорф, Кёльн, Франкфурт, Дортмунд, Эссен. На юге Германии стоимость значительно выше, а доходность не так высока»,— объясняет Арнольд Фирт, директор компании Mr Haus.

При сумме от 500 тыс. до 1 млн евро можно приобрести доходный дом на 6–12 квартир. Такой объект принесет владельцу от 3 до 8% годовых. Поскольку немцы являются «нацией арендаторов», то инвестору обеспечен стабильный доход. Стоимость доходного дома варьируется от 500 тыс. евро (10 квартир) до 4 млн евро (30 квартир).

Если покупатель располагает бюджетом более 1 млн евро, то стоит вложить капитал в отель, торговый центр или качественное офисное помещение.

По информации Savills, в Берлине и Мюнхене превалируют инвестиции в торговую недвижимость, а в Дюссельдорфе, Франкфурте и Гамбурге преобладающими активами являются офисы. Офисная и торговая недвижимость приносит 4–5% годовых, промышленные объекты — в среднем 7,2%.

Одним из самых горячих рынков Германии остается Франкфурт. Доходность здешних офисов достигает 5% годовых. По данным Knight Frank, стоимость аренды офисов составляет в среднем 432 евро/м² в год. В целом, стоимость аренды растет, что объясняется высоким спросом на офисы во Франкфурте. Больше всего востребованы помещения в округах Вестенд, Банковский квартал, Мессе и Европейский квартал.

Берлин считается одним из самых привлекательных городов Европы для покупки торговой недвижимости. Он входит в тройку наиболее посещаемых городов ЕС. Особенно востребованы магазины на Александерплац, Хакешер-Маркт, Фридрихштрассе, Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе, Шлосштрассе и Вильмерсдорферштрассе. По данным Jones Lang LaSalle, столичные магазины на лучших улицах приносят от 5 до 8% годовых.

Популярны также торговые объекты Мюнхена. Кауфингерштрассе входит в десятку самых дорогих торговых улиц мира, согласно данным Cushman & Wakefield и Kemper’s Research. Стоимость аренды здесь составляет 3 600 евро/м² в год. Другие популярные улицы Мюнхена — Театинерштрассе, Вайнштрассе, Резиденцштрассе, Динерштрассе, Максимилианштрассе, Зедлингерштрассе и Таль. Магазины на лучших улицах Мюнхена приносят 4–5% годовых.

Многие эксперты рекомендуют приобретать именно торговую недвижимость. «Супермаркеты известных сетей (мы имеем в виду новые объекты — от 0 до 3 лет) значительно надёжнее, чем доходные дома, хотя бы потому, что арендный контракт в большинстве из них заключён фиксированно на 15 лет (иногда еще плюс 15 лет), и арендные поступления выплачиваются владельцу здания ежемесячно, вне зависимости от финансовых показателей супермаркета»,— объясняет Илья Мельнишнофф, коммерческий директор Riverside Group.

Еще один плюс — в том, что, в отличие от собственников доходных домов, владельцы супермаркетов не обязаны проводить все ремонтные работы.

По словам Мельнишноффа, самыми популярными в Германии сетевыми супермаркетами являются EDEKA, ALDI и LIDL. Есть «чемпионы» и на региональном уровне: например, в федеральной земле Гессен это TEGUT.

США

Согласно исследованию AFIRE, в 2012 году США стали самой популярной страной для приобретения коммерческих объектов. На США приходится более трети от общего объема мировых инвестиций. По данным исследования, 60% опрошенных заявили, что в 2012 году собираются увеличить свои инвестиции в американскую коммерческую недвижимость.

Самые востребованные объекты — многоквартирные дома. За ними следуют склады, оптовые базы, офисы, торговые центры и отели.

«Лучше отдать предпочтение жилым комплексам: в городах, где много иностранцев, спрос на аренду жилья велик, и уровень пустующих квартир постоянно сокращается. Можно отметить и рост арендной платы, пришедшийся на сезон весны и лета 2011; похожие тенденции уже наблюдаются и в 2012. Вторую строчку следует отдать инвестициям в торговые центры и офисные площади, хотя в данном сегменте выбор объекта требует более кропотливого подхода. Третью позицию занимают производственные площади и отели»,— объясняет Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

По его словам, хорошей считается доходность 6,5–8,5% годовых. Однако в США трудно найти качественный доходный объект дешевле 1 млн долларов.

«На мой взгляд, инвестиции менее миллиона долларов рассматривать очень сложно. Тем не менее, коммерческие объекты в данном сегменте можно найти, к примеру, во Флориде»,— говорит Битков.

Самый популярный город у иностранных инвесторов — Нью-Йорк, где в первую очередь интересен Манхэттен. В 2011 году в коммерческие объекты этого района инвесторы вложили 27,3 млрд долларов.

«Покупателю, впервые пришедшему на рынок, трудно инвестировать в ключевые районы — слишком велик риск. Лучше создать совместное предприятие с кем-то, кто имеет большой опыт на рынке Нью-Йорка. Тогда можно не принимать на себя все риски и в то же время иметь отличные возможности для инвестирования»,— говорит Хелен Хуанг, сотрудник Cushman & Wakefield.

В Нью-Йорке развит рынок аренды, поэтому покупать многоквартирные дома выгодно. Такие здания продаются по цене от 1,5 млн (4–6 квартир) до 60 млн долларов (100 квартир). По данным Global Property Guide, доходность этих объектов составляет 4,7–6,7% годовых.

Многие международные компании предпочитают устраивать штаб-квартиры в Нью-Йорке, поэтому офисы в центре города всегда пользуются спросом. Согласно данным Colliers, в конце 2011 года средняя цена офисных зданий на Манхэттене составляла примерно 6 000 долл./м², а стоимость аренды — 7 000 долл./м² в год. Офисы больше всего востребованы у арендаторов в районах Мидтаун и Мидтаун-Юг. Спрос высок также на помещения в Челси, Митпакинг-дистрикте и Вест-Виллидже. На Манхэттене офисные площади продаются по цене от 800 тыс. (1 100 м²) до 45 млн долларов (9 300 м²). Средняя доходность, по данным PwC Real Estate, достигает 5,83%.

Кроме Нью-Йорка, иностранные инвесторы вкладывают средства в коммерческие объекты Вашингтона, Сан-Франциско, Бостона, Лос-Анджелеса, Сиэттла, Хьюстона, Остина, Майами и Чикаго.

Дополнительная выгода при покупке коммерческих площадей в США состоит в том, что владельцу недвижимости проще получить американский вид на жительство. «Не стоит забывать, что именно инвестиции в коммерческую недвижимость дают инвестору право на визу EB-5 для быстрого получения гринкарты при разумном объеме требований и ограничений»,— объясняет Илья Битков.

Швейцария

Инвестировать в швейцарскую недвижимость выгодно, потому что рынок стабилен, и система налогообложения благоприятствует развитию бизнеса.

Согласно данным Cushman & Wakefield, улица Банхофштрассе в Цюрихе входит в десятку самых дорогих торговых улиц мира. Стоимость аренды здесь составляет 3 960 евро/м² в год. В Женеве пользуются спросом улицы Конфедерасьон-Марше, Круа-д’Ор, Рив и улица Роны. Торговые площади в Цюрихе и Женеве приносят 4,5–5,5% годовых.

По информации Crédit Suisse, доходность офисных зданий в центральных районах Цюриха составляет 4–4,5%. Стоимость аренды — в среднем 656 евро/м² в год. Женева особенно востребована у международных торговых компаний и финансовых организаций. Офисы в этом городе приносят около 5% годовых. Самые популярные районы сосредоточены на левом берегу озера и в окрестностях аэропорта. В целом, в центральных районах крупных городов Швейцарии предложение офисов класса А ограничено, поэтому, по мнению экспертов, арендные ставки будут расти и дальше.