Инвестиции в недвижимость на Кипре в 2026 году

Кипр — одно из самых популярных и привлекательных направлений для инвестиций, релокации и отдыха, которое поражает своей красотой, богатой историей и прекрасной курортной инфраструктурой. Разберёмся, почему всё большее число россиян инвестирует в недвижимость острова, что дают инвестиции в объекты на Кипре и какие объекты доступны для инвестиций в 2025 году.

Что даёт покупка недвижимости на Кипре?

Возможность наслаждаться солнечным климатом и красотой острова, ПМЖ за инвестиции, самые мягкие налоги в Евросоюзе, доступ к образованию, здравоохранению и социальной защите — всё это инвестор получает вместе с покупкой недвижимости на Кипре. Жильё на острове отличается высоким качеством строительства, доступными ценами, стабильным спросом и доходностью.

Преимущества инвестиций в недвижимость Кипра

Инвесторам в сфере жилой или коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на Кипр. Ряд очевидных преимуществ делает остров одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в 2025 году.

ПМЖ и гражданство за покупку недвижимости на Кипре

Важным критерием выбора страны для инвестиций является возможность получения ПМЖ или гражданства. На Кипре действует программа, которая позволяет иностранным гражданам получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость на сумму от 300 тысяч евро. На данный момент это единственная доступная россиянам программа ПМЖ среди стран Евросоюза.

После отмены паспортной программы в 2019 году главным драйвером роста на первичном рынке недвижимости стала программа ПМЖ, которая востребована среди иностранных инвесторов. Средний чек сделки с недвижимостью на Кипре за последние 4 года вырос со 195 до 295 тыс. евро, то есть приблизился к порогу программы ПМЖ, установленному на отметке 300 тыс. евро.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Этап строительства для оформления ПМЖ не важен: можно покупать недвижимость как на стадии котлована, так и ближе к сдаче объекта.

Если вам интересен переезд на Кипр и получение ПМЖ, свяжитесь с нашими экспертами. Поможем разобраться в документах на подачу и с нуля оформим ПМЖ Кипра. Проконсультируем по вопросам переезда и подберём недвижимость под ваши условия.

Заказать консультацию

Качественное образование и социальная защита

Республика Кипр известна высоким уровнем образования и социальной защиты.

Образование на Кипре доступно всем гражданам и резидентам страны. На острове широкий выбор государственных и частных школ и университетов, признанных международными научными организациями и образовательными рейтингами.

Кипрские школы и вузы предлагают широкий спектр программ на разных языках, включая английский и русский. Для учащихся кипрских вузов доступна также программа Европейского союза по обмену студентами Erasmus+, которая позволяет учиться и получать опыт работы в других странах.

Республика Кипр построила развитую систему социального страхования, которая покрывает большинство рисков, связанных со здоровьем, условиями труда и пенсией. Все трудоустроенные граждане и резиденты обязаны делать взносы в социальный фонд, который финансирует различные виды пособий и льгот. Кроме того, на Кипре действует национальная система здравоохранения (GESY), которая предоставляет ряд бесплатных или льготных медицинских услуг для всех резидентов.

Привлекательная перспектива дохода от аренды

Инвестиции в недвижимость на Кипре приносят доход на ежемесячной основе, если площадь сдаётся в аренду, а также в виде чистого прироста стоимости. Доходность проектов на Кипре варьируется от 6 до 8,5 процентов в год, в зависимости от типа недвижимости и местоположения. Спрос на коммерческую и жилую недвижимость на острове стабильно высокий.

Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду самостоятельно или заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься сдачей квартиры.

Средние арендные ставки на Кипре

Уникальные климатические и погодные условия на острове и около 300 солнечных дней в году делают Кипр идеальным местом для отдыха с самым продолжительным сезоном отпусков в Европе. Инвесторы сдают недвижимость в аренду туристам примерно с мая по октябрь.

Защита от инфляции

Недвижимость — актив, который сохраняет свою ценность в долгосрочной перспективе и приносит доход в виде ренты или капитализации. Инфляция на Кипре достигла пика в 8,1% в 2022 году на фоне стремительного роста мировых цен на сырьевые товары.
В 2025 году Кипр демонстрирует опережающую динамику экономического роста по сравнению с еврозоной: согласно прогнозам, годовой прирост ВВП страны будет на 2,1 п.п. выше среднеевропейского показателя. 

• К июню темпы роста номинального ВВП на острове опережали аналогичный показатель по еврозоне на 1,7 п. п. 
• Еврокомиссия держит прогноз реального ВВП на Кипре на уровне 3% в 2025 году. 
• Уровень инфляции (гармонизированный индекс потребительских цен) на Кипре (+0,5%) в 2025 году держится ниже еврозоны (+2%) на 1,5 п. п.

Инвестор может продать недвижимость после 10 лет владения и не платить государству НДС. Собственник заплатит лишь налог на прибыль. Недвижимость на Кипре стабильно растёт в цене, наращивая капитализацию. Это выгодной актив, с которым собственник получает все преимущества статуса ПМЖ.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Как среди местных жителей, так и среди иностранных покупателей, особенно из России, Великобритании и других стран, наблюдается устойчивый спрос на недвижимость.

Рост цен на недвижимость на Кипре превышает инфляцию. Центральный банк Кипра зафиксировал рост цен на недвижимость в первом квартале 2025 года во всех провинциях. В годовом исчислении прирост в Никосии составил 0,7%, Лимасоле — 5,7%, Ларнаке — 5,9%, Пафосе — 12,9% и Фамагусте — 7,3%. В квартальном исчислении самые высокие темпы роста стоимости апартаментов показал Пафос с +5,2% квартал к кварталу. Цены на дома активнее росли в Лимасоле (+4,1%).

Ещё на этапе строительства недвижимость начинает расти в цене. От старта продаж до момента сдачи объекта стоимость прирастает на 20–30%.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Кипрский подоходный налог с аренды

С 2017 года владельцы недвижимости на Кипре платят ежегодный муниципальный налог, который рассчитывается от рыночной стоимости недвижимости и составляет примерно 0,1–0,2%. Доход от аренды облагается подоходным налогом, ставка которого — от 0 до 35%.

Доход до 19 500 евро не облагается налогом, на доход от 19 500 до 28 000 евро действует ставка 20%, от 28 000 до 36 300 евро — ставка 25% и так далее.

Подробнее о налогах и содержании недвижимости на Кипре читайте в отдельной статье.

Главные районы для инвестиций на Кипре

Роскошные апартаменты и виллы на Кипре пользуются большим спросом прежде всего в лучших районах и их ближайших окрестностях: Ларнака, Лимасол и Пафос. Лимасол зарекомендовал себя как лучший город с сильным русскоязычным сообществом, в то время как инвесторы из ЕС предпочитают Пафос.

Лимасол

Лимасол — курорт с развитой инфраструктурой и многочисленным населением. От десяти до пятнадцати процентов населения города — экспаты из России и стран СНГ. Инвесторы чаще всего рассматривают недвижимость в восточной части города: районы Неаполис, Айа Зони, Агиос Тихонас, Columbia. Проекты возле нового казино также обладают высоким потенциалом — в условиях ограниченного предложения и фиксированного количества земли в этих районах, прирост стоимости на этапе строительства здесь будет гораздо выше.

Пафос

Пафос является одним из старейших и красивейших городов Кипра и вторым по популярности среди русскоговорящих экспатов.

Районы Пафоса, которые пользуются популярностью среди инвесторов: Като Пафос (старый город), Universal и активно развивающийся Героскипу, где запускается большое количество проектов девелопмента и растут цены на недвижимость, но всё еще относительно низкий порог входа.

Цены на квартиры в Пафосе начинаются от 1 400 до 1 700 евро за кв. метр. Медианная цена квартир в хороших районах пафоса составляет 308 тыс. евро.

Средняя цена за квартиру с двумя спальнями в престижном районе Пафоса составляет от 150 тыс. евро до 300 тыс. евро. Виллы с частными бассейнами и видом на море могут стоить от 400 тысяч евро.

Ларнака

Третий по величине город на Кипре — идеальное сочетание традиций и современности. Город набирает популярность среди инвесторов и то и дело обгоняет Пафос по числу сделок с недвижимостью.

Инвесторы чаще всего выбирают недвижимость ближе к центру. В 2025 году удерживает популярность район Ливадия — сообщество, расположенное близко к новой марине, точке притяжения города. Жильё в этом районе имеет высокий арендный потенциал: Ливадию выбирают элитные отели и курорты, здесь активно развивается инфраструктура, а недвижимость будет конкурировать за жильцов на рынке краткосрочной аренды.

Средняя цена квартиры с двумя спальнями в престижном районе Ларнаки колеблется от 200 до 350 тысяч евро

Виды инвестиций в недвижимость

Недвижимость на Кипре пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, которые хотят получить стабильный доход. На Кипре можно выделить три основных вида инвестиций в недвижимость: вторичная недвижимость, новостройки и коммерческая недвижимость.

Вторичная недвижимость на Кипре

Состояние домов на вторичном рынке, построенных до 2005 года, намного хуже, чем у относительно новых домов после 2010 года. Прежде всего, в старых домах хуже энергоэффективность и сейсмоустойчивость. Дома, построенные в 2016 году или позже, заметно выигрывают в этом отношении.

Система европейских стандартов в строительстве была внедрена после присоединения Кипра к Европейскому союзу в 2004 году (Еврокоды, аналог российских СНИПов). Её внедрение происходило постепенно, поэтому даже после 2004 сдавали проекты, построенные по старым стандартам.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Кипр — это сейсмоактивный регион, и старые конструкции, которые были построены до введения Евростандартов, менее надежны в плане сейсмоустойчивости.

Стоит отметить, что на Кипре плата за электроэнергию дороже в среднем по ЕС. Недвижимость класса энергоэффективности А и А+, то есть новые проекты, пользуются бóльшим спросом у инвесторов.

Старый фонд и вторичный рынок могут таить много подводных камней. Вторичную недвижимость не стоит покупать удалённо: недвижимость может быть заложена или оформлена на третьи лица. Очень важно проверять собственников с юристами.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Из плюсов покупки недвижимости на вторичном рынке стоит выделить возможность провести документальную оценку объекта и посмотреть качество стройки в готовом проекте. Более того, вторичное жильё в большинстве случаев продаётся в районах с развитой инфраструктурой и сложившимся сообществом.

Новостройки на Кипре

На Кипре существует высокий спрос на первичную недвижимость, особенно со стороны иностранных инвесторов (израилитян, немцев, поляков, британцев и россиян). На Лимасол и Пафос пришлось большинство иностранных сделок в 2022 году (по 34%), за ними следует Ларнака (20%).

По данным Центрального банка Кипра,  количество сделок в 1-м пол. 2025 года выросло на 16% до 71 352 единиц. При этом объём продаж увеличился на 11% и достиг рекордных 2,3 миллиарда евро.

Прирост обусловлен растущим интересом иностранных покупателей, при этом основная доля рынка по-прежнему приходится на киприотов.

В 2022–2023 годах доля иностранцев составляла 44%, в 2024 году снизилась до 39% и остаётся на этом уровне. В 1-й пол. 2025 года спрос в равной степени драйвили местные покупатели и иностранцы: +15–16% к аналогичному периоду 2024 года.
Сейчас спрос на прибрежные курорты продолжает поддерживаться иностранными покупателями: в Пафосе, который предпочитают состоятельные инвесторы, доля иностранцев составляет 64%,
 в Фамагусте — 47%.

Наиболее устойчивым сегментом рынка Кипра за последние несколько лет является сектор жилой недвижимости в ценовом диапазоне от 300 тыс. евро. Это результат высокого спроса на первичное жильё и растущей инвестиционной активности в частном секторе.

Плюсы покупки новостроек на Кипре

• Лучший вариант для инвестиций в недвижимость. В период строительства стоимость приобретённого объекта будет расти вместе с рынком. Капитализация на этапе строительства достигает 15% в год.
• Благодаря современным технологиям и преобладающей низкоэтажной застройке объекты возводят в относительно короткие сроки Даже на этапе котлована инвестор может получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость Кипра.
• Рассрочки и гибкие планы оплаты. Девелоперы предлагают разные условия бронирования и оплаты недвижимости, которые позволят инвестировать средства с максимальной выгодой.

Минусы новостроек на Кипре

• Новостройки на Кипре обычно стоят дороже, чем аналоги на вторичном рынке, особенно если они расположены в туристических зонах или близко к морю, где осталось мало свободных участков и сейчас их стоимость для девелопера выше, чем 20-30 лет назад. С другой стороны, качество и технологии строительства в новостройках на порядок выше.
• Когда инвестор вкладывает деньги в первый объект недвижимости, НДС составляет 5%, однако при последующих инвестициях налог вырастет до 19%.
• На Кипре нельзя совместить сдачу недвижимости в аренду с программой льготного НДС при покупке первого жилья.

С нашими клиентами мы тщательно изучаем застройщиков, сравниваем все варианты в интересующей локации, смотрим на качество строительства, выезжаем на просмотры существующих объектов и смотрим проекты изнутри, чтобы инвестор понимал, что ему ждать через 2 года после покупки.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Коммерческая недвижимость на Кипре

Доля сделок с коммерческой недвижимостью на Кипре в 2022 году составила 4%.

На Кипре стабильная экономика, низкая ставка корпоративного налога и благоприятная правовая среда для иностранных инвесторов. Республика является членом Европейского Союза, что даёт доступ к единому рынку и расчёту в евро.

На Кипре существует высокий спрос на коммерческую недвижимость, особенно в таких секторах, как туризм, гостиничный бизнес и розничная торговля. Ежегодно остров привлекает миллионы посетителей, которые нуждаются в жилье, развлечениях, ритейле и ресторанах. Здесь размещается множество международных компаний и организаций, которым нужны современные и хорошо оборудованные офисы.

По данным консалтинговой корпорации KPMG, в 1 квартале 2025 года арендные ставки в сегменте коммерческой недвижимости на Кипре продемонстрировали тенденцию к росту, а средняя доходность офисов держится на уровне 5,5%.

Процесс и особенности инвестирования

Для граждан стран, не входящих в Европейское экономическое пространство, действуют определённые условия покупки недвижимости на Кипре:

• максимальная площадь недвижимости или участка для строительства — 4 014 м²;
• покупка второго дома может быть разрешена в зависимости от типа использования, например, для отдыха в дополнение к постоянному жилью.

Иностранцы должны получить разрешение Совета министров Кипра на покупку имущества. Одобрения от Совета можно ждать до трёх месяцев.

Процесс инвестирования в недвижимость на Кипре после подбора объекта:

1. Внесение депозита за жильё для снятия объекта с продажи. Фиксированного размера депозита нет, стороны сами договариваются о сумме. Обычно это 1% от цены недвижимости, но не менее 3 тыс. евро.
2. Бронирование недвижимости и заключение договора.
3. Первоначальный взнос и подписание договора купли-продажи. Фиксированных рамок нет, они оговариваются при бронировании.
4. Оплата налогов и сборов.
5. Обращение в земельный кадастр для регистрации с предписанной формой заявления № 270 вместе с копией разрешения Совета министров Кипра, свидетельством о регистрации объекта, доказательством уплаты налогов, заверенным договором купли-продажи и подтверждением от ЦБ Кипра, что покупка происходит за счёт иностранных средств.
6. Оплата оставшейся суммы за объект после получения всех разрешений.
7. Получение свидетельства собственности (для новостроек — после сдачи объекта) .

Весь процесс покупки инвестор может завершить удалённо. Локальная команда Tranio на Кипре предоставляет всю необходимую помощь для беспроблемной сделки. Напишите нам, если у вас есть вопрос по оформлению покупки недвижимости на Кипре.

Оставить заявку

Что стоит учесть, выбирая объект для инвестиций на Кипре

Выбор объекта для инвестиций на Кипре может оказаться непростой задачей, поскольку необходимо учитывать множество факторов.

Цена

Цена недвижимости — ключевой фактор, который необходимо учесть при выборе объекта для инвестиций на Кипре. Следует сравнить цену объекта с аналогичными предложениями на рынке и определить его потенциальную динамику с течением времени. Общую информацию о текущих трендах по ценам на недвижимость в разных регионах Кипра можно найти в нашей статье. По данным ЦБ Кипра за первый квартал 2025, в годовом исчислении стоимость квартир в Пафосе выросла на 13,8%, а цены на квартиры в Лимасоле поднялись на 5-6%.

Доходность

Инвестор должен рассчитать ожидаемые доходы и затраты на объект, оценить его чистую прибыль или убытки. Подробнее о видах расчёта доходности (чистой, валовой и т.д) можно прочитать в нашей статье. Отметим, что благодаря невысоким расходам на содержание недвижимости, её чистая доходность на Кипре зачастую может быть выше в сравнении с другими странами ЕС.

Локация

Локация объекта имеет решающее значение, поскольку оно определяет стоимость проекта, доход от аренды и спрос на него. Нужно учитывать инфраструктуру, удобства и услуги, доступные в этом районе, а также его безопасность и репутацию, близость к ключевым магистралям и аэропорту. Подробнее про районы Кипра для жизни и инвестиций читайте в нашем материале.

Тип недвижимости

Тип объекта — ещё один важный фактор, который необходимо принимать во внимание: он влияет на доходность, затраты на содержание и юридические требования к покупке объекта.

В 2025 году самые популярные конфигурации недвижимости среди иностранцев — это квартиры с двумя спальнями со средней стоимостью 300 тыс. евро или апартаменты с одной спальней, которых значительно меньше на рынке.

Екатерина Абрамчик руководитель отдела продаж Tranio на Кипре

Двухспальные апартаменты подходят как для аренды, так и для ПМЖ: по условиям программы в жилье должно быть достаточно спальных комнат для всех членов семьи.

Кипр — идеальное место как для инвестиций, так и для спокойного отдыха и постоянного проживания. Изучив рынок и проявив должную осмотрительность, инвестор может найти подходящий объект среди многообразия жилой и коммерческой недвижимости острова, который будет соответствовать потребностям и целям, а также обеспечит стабильный прирост на вложенный капитал.