Прогноз развития рынков зарубежной недвижимости: аналитическое обозрение Tranio.Ru

В течение ближайших лет страны еврозоны будут подсчитывать убытки и платить по долгам. Дефицит бюджета будет постепенно снижаться, и, в конечном счете, рынки пойдут в рост. Но когда это случится — неизвестно, аналитики опасаются делать прогнозы даже на ближайшие два года. К тому же, ситуация в каждой стране разная.

Предположительно, в 2013 году цены на недвижимость будут падать во всех исследуемых странах Европы, кроме Германии, Латвии и Турции. На рынке США жилье, скорее всего, будет дорожать вопреки последствиям урагана «Сэнди». Однако некоторые эксперты считают, что цены на недвижимость в пострадавших от стихии районах будут снижаться.

Согласно информации Experian, в 2012 году объемы строительства в 19 странах Евросоюза понизились на 2,1%. По прогнозам, в 2013 году количество новых объектов вырастет на 0,4%, в 2014 — на 1,7%. В течение двух ближайших лет меньше домов будут возводить в Испании и Португалии: этим странам нужно избавиться от большого количества нераспроданных объектов. Самым оживленным будет рынок Германии: в 2013 году в строительство будут вложено почти 147 млрд евро.

Болгария: спад продолжится

С начала кризиса 2008 года, когда жилье было переоценено, по крайней мере, в три раза, цены на недвижимость в Болгарии упали в среднем на 40–50%. По мнению экономиста Красимира Петрова, квартиры и дома будут дешеветь еще 5–6 лет. Общий спад может составить 50–60% от текущего уровня, то есть каждый год цены будут падать в среднем на 10%. Поэтому жилье в этой стране лучше приобретать для собственного проживания, покупка с целью инвестирования невыгодна.

Недвижимость в Болгарии привлекает россиян в первую очередь дешевизной. Поскольку удорожания не ожидается, спрос останется прежним. Так предполагает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG: «Я считаю, что до конца 2012 года интерес со стороны россиян к недвижимости на море сохранится».

Приобрести жилье в Болгарии становится проще. Банки смягчают условия ипотечного кредитования: уменьшился первоначальный взнос, понизились процентные ставки. Болгарские банки выдают займы в размере 80–90% от стоимости недвижимости. Процентные ставки снижались в течение всего 2011 года, и сейчас они приблизились к докризисному уровню — 7–8% годовых.

С 31 января 2012 в Болгарию можно въехать по шенгенской визе. А с 1 июля болгарские консульские службы стали выдавать гражданам России, Украины и Молдавии многократные визы на один год. В последние годы количество туристов в Болгарии неуклонно растет, а благодаря этому нововведению поток отдыхающих станет еще больше. Поскольку жилье в этой стране приобретают именно для отдыха, можно прогнозировать, что вместе с количеством туристов будет расти и число покупателей жилья.

29 ноября 2012 парламент Болгарии утвердил поправку к закону о гражданстве: получить паспорт смогут иностранцы, которые инвестируют в экономику страны минимум 650 тыс. долл. Кроме того, будущие граждане Болгарии должны прожить на территории страны минимум один год в статусе резидентов. Однако эта поправка вызвала резкую критику со стороны оппозиции, и еще не была одобрена администрацией президента и министерством юстиции — институтами, которые отвечают за присуждение гражданства.

Греция: обвал цен в ближайшие два года

С начала кризиса 2009 года недвижимость подешевела на 20% в большинстве регионов Греции. Больше всего упали цены в Салониках — на 26%. Fitch Ratings прогнозирует, что к 2014 году общий спад за пять лет составит 37%. Аналитики также считают, что объекты, изъятые банками за долги, к тому времени потеряют в стоимости 46–49%.

Инвесторов отпугивает не только обвал цен, но и слухи о возможном выходе Греции из состава ЕС. Однако ожидается, что экономическая ситуация в стране начнет понемногу улучшаться: в 2012 году объем ВВП сократится на 5%, но затем рецессия начнет ослабевать. Пик безработицы придется на 2013 год, а к 2014 году ее уровень немного опустится.

В любом случае, покупать жилье в Греции сейчас невыгодно, лучше дождаться, пока рынок достигнет дна.

Сегодня страна пытается справиться с долгами. Чтобы покрыть дефицит бюджета, власти выставляют на продажу государственное имущество: бывшие дворцы королей, пристани для яхт, аэропорты, резиденции дипломатов. Таким образом к 2020 году предполагается выручить до 50 млрд евро.

Власти Греции предлагают выдавать ВНЖ при покупке жилья. По одной из версий, этот документ получат иностранные владельцы объектов стоимостью от 300 тыс. евро, по другой — инвесторы, которые потратят на покупку не менее 1 млн. Однако пока неясно, когда будет принят законопроект и в каком виде. Если нововведение вступит в силу, возможность получить ВНЖ станет дополнительным стимулом для покупки жилья в Греции.

Кипр: зависимость от Греции не дает идти вперед

Рынок недвижимости Республики Кипр, как и вся экономика южной части острова, зависит от ситуации в Греции. По прогнозам Европейской комиссии, скоро Кипр вступит в фазу глубокой рецессии, экономика сократится на 1,7% в 2013 году и на 0,7% в 2014. В течение ближайших 12 месяцев будет слабеть строительный сектор. Однако туризм будет процветать, в основном благодаря отдыхающим из России.

Цены на кипрскую недвижимость имеют тенденцию к понижению. Если местный рынок будет развиваться так же, как греческий, то можно ожидать, что за 2013 год жилье на острове подешевеет на 7–10%. Но спрос, скорее всего, падать не будет.

Мария Цветкова, менеджер компании Cybarco, рассказывает: «За последние три месяца Cybarco приветствовала в Лимасоле ряд известных русских строительных компаний, владельцев бизнеса, планирующих как индивидуальные, так и корпоративные покупки. До конца года также действует законопроект, позволяющий снизить на 50% или вовсе не оплачивать налог на перевод права собственности».

Налог на передачу права собственности сокращен временно. Сначала предполагалось, что это ограничение будет действовать до 1 июня 2012, но потом его продлили до 31 декабря 2012.

Правительство Кипра снижает и другие налоги. Например, с 8 июня 2012 года сокращенная ставка НДС при приобретении недвижимости на Кипре может применяться для всех покупателей, а не только для резидентов стран ЕС. По общему правилу, НДС составляет 17%, но для некоторых категорий владельцев он сокращается до 5%.

Франция: кризис и жесткое налогообложение связали рынок

По данным Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM), в III квартале цены на вторичную недвижимость в стране упали на 1,1% в годовом исчислении. Тенденция к понижению сохранится до конца 2012 года. А в 2013 цены могут упасть до 5%.

Понизится и спрос, и предложение. По прогнозам нотариусов, в 2012 году во Франции будет заключено 650 тыс. сделок, в 2013 — 600 тыс. Ситуация ухудшается не только из-за кризиса в еврозоне, но и из-за ужесточения условий налогообложения.

С 1 февраля 2012 налог на прирост капитала рассчитывается по новым правилам. Для французов, продающих недвижимость в течение первых пяти лет с момента покупки, ставка налога увеличилась с 31,3 до 32,5%.

С 1 августа начали действовать ограничения на рост арендной платы. Повысить ее разрешается, только если цена аренды была изначально занижена или недавно был сделан ремонт. В последнем случае ставку можно повышать ежегодно не более чем на 15% от стоимости ремонта с учетом налогов.

С 17 августа вступил в силу закон о повышении налогов на второе жилье. Новые правила предусматривают введение социального сбора в размере 15,5%, который прибавляется к уже существующему налогу на прирост капитала. Раньше его ставка для резидентов ЕС составляла 19%, а за счет социальной надбавки она выросла до 34,5%. Резиденты других стран, в том числе россияне, платили по ставке 33,3%, а после вступления закона в силу им придется отдавать почти половину (48,8%) от разницы в цене. Налог на прирост капитала не взимается, если объект был в собственности более 30 лет.

Эти же 15,5% будут прибавляться и к налогу на доход от аренды: ставка выросла с 20 до 35,5%. Вероятно, из-за этого нововведения больше домов будут сдаваться нелегально.

Кроме того, с апреля 2013 правительство Франции отменит закон Селье (loi Scellier), согласно которому покупатели нового жилья могут вернуть часть потраченной суммы, если будут сдавать эту недвижимость в аренду. Его заменят на не столь выгодный для владельцев жилья закон Дюфло.

Из-за этих нововведений может понизиться спрос как со стороны первичных покупателей, так и инвесторов. Многие продавцы тоже будут занимать выжидательную позицию. В целом, во Франции сложились неблагоприятные налоговые условия для держателей крупных капиталов, многие из инвесторов переезжают в соседнюю Бельгию.

Испания: свет в конце туннеля уже виден

По оценке компании Tinsa, с начала кризиса (конец 2007 года) цены на недвижимость в Испании упали на 33%. Только в октябре 2012 жилье подешевело на 12,5% в годовом исчислении.

Многие эксперты уверены, что тенденция к понижению сохранится в течение ближайших 2–3 лет. Неутешительный прогноз дает консалтинговая компания Oliver Wyman: с 2012 по 2014 цены на новое жилье упадут на 28%, вторичная недвижимость подешевеет на 21%, объекты off-plan — на 19%, участки — на 18%.

По оценке консалтинговой компании RR de Acuña y Asociados, цены в 2013 году упадут примерно на 12%.

Sareb, банк проблемных активов, прогнозирует, что в 2013 году цены упадут на 2,8%, в 2014 — на 1,5%, в 2015–2016 будут стабильными, а в 2017 вырастут на 3%. В течение ближайших 15 лет жилье подорожает на 28,7%.

Однако испанский премьер-министр Мариано Рахой утверждает, что 2013 год будет благополучнее, и что в 2014, вероятно, экономика начнет расти, и можно будет понизить налоги.

Оптимистично настроен и Энрике Лакалле, президент организации Barcelona Meeting Point. Он считает, что рынок Испании уже достиг дна, цены в ближайшем будущем начнут расти и снова наступит бум на жилье. По его словам, именно сейчас стоит покупать недвижимость в Испании.

Одна из основных проблем рынка — огромное количество нераспроданных объектов. Сегодня их насчитывается 600–700 тыс. По данным оценочной компании Euroval, если в ближайшие три года ничего не будут строить, количество пустующих объектов в Испании сократится до 175 тыс. Если каждый год будут возводить 40–80 тыс. домов, к 2015 нераспроданными останутся 248 тыс. единиц жилья.

Согласно информации консалтинговой фирмы DBK, с осени до конца 2012 года общее количество построенных за год домов сократится на 30%. Число возведенных объектов достигнет 130 тыс., что почти в пять раз меньше, чем в 2006 году.

«Дешевого жилья останется совсем мало. Жилье от застройщиков перед резким повышением НДС раскупят»,— считает Юрий Константиновский, директор департамента по связям представительства компании Leanga Costablanca.

Дело в том, что до конца 2012 года при заключении сделки НДС начисляется по ставке в размере 4%, а с 1 января 2013 она вырастет до 10%. Потому сейчас наблюдается скачок спроса на жилье, особенно со стороны иностранцев.

Как и греческие власти, правительство Испании тоже планирует предоставлять ВНЖ. Уже известно, что его получат иностранцы, которые купят в стране недвижимость стоимостью не менее 160 тыс. евро. Закон вступит в силу в начале 2013 года. Эта мера должна положительно повлиять на рынок недвижимости Испании: сократится число нераспроданных объектов, и, возможно, начнут расти цены.

«Мода» на ВНЖ охватила именно проблемные страны еврозоны. В кризисный период первой внесла изменения в иммиграционное законодательство Португалия. Получить ВНЖ в этой стране могут иностранцы, купившие недвижимость на сумму 500 тыс. евро.

Великобритания: элитное жилье дешеветь не будет

Многие специалисты опасаются давать долгосрочные прогнозы, поскольку на рынке Великобритании царит неопределенность.

«Могут повлиять разные форс-мажорные факторы (кризис в еврозоне, войны, цены на нефть, катаклизмы, законы и т. д.) — может произойти что угодно. Но скорее всего цены так и будут продолжать медленно ползти вверх в центральном Лондоне и графстве Суррей, а в Великобритании в целом они либо немного упадут, либо останутся на том же уровне»,— говорит Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad.

По данным Savills, в 2012 году элитная недвижимость в Лондоне подорожала на 3,5%, в регионах — подешевела на 2%. По прогнозам аналитиков компании, цены на жилье премиум-класса в британской столице в 2013 году замрут. Рынок будет преодолевать шок от введения повышенного гербового сбора: ставка повысилась до 7% для недвижимости дороже 2 млн фунтов стерлингов. По данным Земельного кадастра, с августа по октябрь продажи домов в этом ценовом диапазоне упали почти на треть. К тому же, по прогнозам, сократится число миллиардеров в Западной и Восточной Европе, а также в странах Азии. Элитная недвижимость в стране будет дешеветь до 2014 года во всех регионах, кроме Лондона. После начнется рост, который к 2017 году составит от 9% в Шотландии до 26% в центральных районах Лондона.

По мнению экспертов Savills, примерно то же самое ожидает и рынок недвижимости низшего и среднего ценового диапазона. В 2012 году цены падают во всех регионах Великобритании (−2%), даже в Лондоне (−0,5%), в 2013 они стабилизируются (вырастут на 0,5% или упадут на 2% с учетом инфляции), а с 2014 начнут расти. К 2017 году жилье эконом-класса в целом по стране подорожает на 11,5%, в Лондоне — на 21%, в Юго-Восточной Англии — на 19,5%. Объемы продаж через пять лет вырастут на 133% по отношению к среднему показателю, выведенному с 2008 по 2011 годы.

Многие говорят об образовании «пузыря» на рынках жилья центральных районов Лондона, где высок спрос со стороны иностранцев. По мнению экспертов Knight Frank, через четыре года цены в Найтсбридже и Белгравии достигнут рекордного уровня — 107 600 фунтов стерлингов/м². Причина кроется в недостатке предложений.

В ближайшие годы аренда в Великобритании дешеветь не будет, как отмечает Savills. Через пять лет съемное жилье подорожает на 18% в целом по стране, на 26% — в Лондоне и пригородах, на 24% — в центре столицы. Лучше всего инвестировать в недвижимость столицы и Юго-Восточной Англии: арендные ставки будут повышаться из-за растущего населения и нехватки объектов.

Италия: жилье подешевеет, но не сильно

По данным компании Tecnocasa, в Италии за первую половину 2012 года цены на жилье в больших городах и на их окраинах упали на 5,4 и 5,3% соответственно. В столицах провинций недвижимость подешевела на 4,4%.

По мнению представителей этой фирмы, до конца 2012 годовой спад составит 7–9%, и объем продаж сократится до 500 тыс. сделок. Согласно экспертам Форума по вопросам развития рынка недвижимости (Forum di Scenari Immobiliari), цены понизятся на 2,2% в расчете на 12 месяцев, а в 2013 году жилье подешевеет еще на 1,3%.

По прогнозам Nomisma, до следующей осени объем продаж курортных объектов упадет на 4,8%, и цены понизятся на 4,5%.

Чтобы оживить итальянскую экономику, правительство страны приняло решение повысить НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) при покупке недвижимости от застройщиков с 10 до 12%. Эта мера вступила в силу 1 октября 2012. Согласно итальянским законам, НДС оплачивают покупатели.

Кроме того, в Италии появился новый муниципальный налог на недвижимость — IMU (Imposta Municipale Unica). По разным оценкам, ежегодные поступления от IMU составят от 10 до 30 млрд евро. Для недвижимости, которая используется в качестве основного жилья, базовая ставка равна 0,4% от оценочной стоимости, для остальных домов и квартир — 0,76%.

C помощью этих мер пополнится казна, но для покупателей недвижимости они означают лишь дополнительные расходы. Налоги в Италии высокие, и жилье стоит дороже, чем, например, в Испании и Болгарии.

Латвия: спрос не дает ценам опуститься

Благодаря высокому спросу со стороны иностранцев цены на недвижимость в Латвии могут вырасти на 10% до конца 2012. Спрос будет расти, предложение — сокращаться.

Опрос, проведенный SEB banka, показал: примерно 34% жителей страны считают, что цены на жилье с июня 2012 по май 2013 не изменятся.

«Цены на недвижимость стабильны, и в будущем году они могут сохраниться на нынешнем уровне»,— отметил на презентации исследования SEB banka Андрис Шалгунс, член правления риелторской компании Ober-Haus.

С 1 января 2013 Латвия устанавливает благоприятный налоговый режим для международных холдинговых компаний. Предполагается, что это нововведение благоприятно отразится на рынке недвижимости: предприниматели будут регистрировать бизнес в этой балтийской стране и приобретать здесь дома и квартиры для собственного проживания.

Германия: остров спокойствия в бурной еврозоне

По данным Института экономических исследований Германии (DIW), с октября 2012 по сентябрь 2013 в 19 из 25 крупных городов будут расти и цены, и стоимость аренды. Жилье подорожает более чем на 10% в Берлине, Аугсбурге, Гамбурге, Мюнхене и Нюрнберге. В Дрездене цены поднимутся почти на 10%. В Лейпциге дома и квартиры подорожают незначительно. В Рурской области цены останутся на прежнем уровне. В Гельзенкирхене, Дуйсбурге и Мёнхенгладбахе возможен небольшой рост. В Висбадене цены значительно повысились с начала 2012 года и останутся прежними в ближайшем будущем.

Как считают аналитики DIW, в среднем по стране арендная плата будет расти почти в два раза быстрее цен. Но ситуация в регионах разнится. В Рурской области (Бохум, Дортмунд, Дуйсбург, Эссен) тарифы останутся на прежнем уровне или вырастут лишь немного. В Аугсбурге, Мюнхене и Берлине цены поднимутся на девять процентных пунктов выше, чем аренда. Приобретать квартиры и доходные дома в Германии выгодно, потому что почти половина жителей страны — съемщики.

Согласно данным исследования Deutsche Bank, в ближайшие годы количество домохозяйств увеличится на 7% в Западной Германии, и только на 2,4% в Восточной. Это объясняется тем, что многие переезжают в экономически развитые регионы в поисках лучшей работы.

По прогнозам аналитиков компании Empirica, к 2020 году на западе страны будут требоваться 1,5 млн домов, на востоке — лишь 500 тыс. К тому времени особняки приобретут бóльшую популярность, нежели квартиры.

Германия продолжает привлекать зарубежных инвесторов, и в ближайшие годы приток иностранного капитала будет расти. Этому будет способствовать и упрощенная процедура получения ВНЖ: с 1 августа 2012 года отменен порог капиталовложений для зарубежных инвесторов. Учредитель, открывший фирму в Германии, имеет право претендовать на ВНЖ. При этом больше нет необходимости обосновывать повышенный региональный интерес для страны, устраивать на работу пять сотрудников и иметь определенную сумму инвестиций (ранее был порог в 250 тыс. евро).

Турция: бум на недвижимость продолжится

По мнению Антона Парыгина, менеджера по продажам Akdeniz.Ru, турецкий рынок до конца 2012 года сильно не изменится, цены продолжат расти. Эта тенденция продолжается на протяжении последних лет. Поскольку за последний год жилье подорожало примерно на 11%, то такой же динамики можно ожидать и в 2013.

8 августа 2012 вступил в силу закон, отменяющий «принцип взаимности». Теперь иностранцы могут приобретать недвижимость в Турции, независимо от того, пользуются ли турки аналогичным правом в родной стране покупателя. Это вызвало еще больший бум на жилье, поскольку на рынок пришли покупатели из стран Ближнего Востока и Центральной Азии. Всплеск спроса уже наблюдается в провинциях Мугла, Конья и Анталья.

Благоприятно сказалось и то, что парламент Турции принял закон, согласно которому максимальная площадь земельного участка, который могут приобрести иностранцы, увеличивается с 2,5 до 30 гектаров. Эти нововведения привлекут в страну больше инвесторов и туристов.

В 2011 году иностранцы вложили в турецкие объекты 2 млрд долл. После вступления нового закона в силу среднегодовой объем инвестиций вырастет с 2 до 5, а затем и до 10 млрд долл. По мнению экспертов GYODER (ассоциации турецких компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость), уже в 2013 объем иностранных вложений в местный рынок вдвое превысит показатель 2011 года и составит 4 млрд долларов.

Однако, как сообщает турецкая газета Hurriyet, через несколько лет Турция может восстановить визовый режим с Россией. На такой шаг Анкара будет вынуждена пойти по требованию Евросоюза. Это может привести к снижению туристического потока в Турции, что негативно отразится на экономике.

США: условия диктует ураган «Сэнди»

До того, как в октябре ураган «Сэнди» обрушился на восточное побережье страны, американский рынок недвижимости шел в гору. В сентябре 2012 продажи жилья увеличились на 11% в годовом исчислении, медианная цена выросла на 11% до 183,9 тыс. долл.

Но теперь всё изменилось. Разрушены десятки тысяч домов, ущерб от стихийного бедствия оценивается в 50 млрд долл. Много средств уйдет на строительство и ремонт.

Эксперты расходятся во мнениях по поводу последствий урагана для американского рынка недвижимости. Например, Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR), считает, что в течение ближайших трех лет цены на недвижимость в США вырастут на 15%. Он также отмечает, что активность на рынке может на некоторое время замереть, но после страховых выплат и устранения последствий бедствия продажи не только вернутся к прежнему уровню, но и могут его превысить.

Другой точки зрения придерживается Роберт Симонс, профессор Кливлендского государственного университета. Он считает, что дома, не пострадавшие от стихийного бедствия, за год подешевеют на 5%, цены на поврежденные объекты могут упасть на 12%.

Однако недвижимость в популярных городах, например, в Нью-Йорке и Майами, будет цениться несмотря на разгул стихии. Спрос будет расти, предложение — падать, что приведет к дальнейшему подорожанию. Приобретать здесь жилье по-прежнему выгодно. Ураган затронул только северо-восток США и Флориду, поэтому проблем на рынках других штатов не будет вовсе.

«Логично предположить, что с наступлением осени рынок по стране войдет в более спокойную фазу. Однако в отношении 2013 года наши ожидания самые оптимистичные: развитие рынка уже сейчас имеет позитивную направленность, активность покупателей растет, и доступность жилья подкрепляется низкими кредитными ставками. На данный момент показательным фактором является еще и то, что заметно активизируются застройщики элитной недвижимости, рынок которой во многих регионах пребывал в длительном застое»,— рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Спрос на жилье будет поддерживаться благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам. Марк Витнер, экономист Wells Fargo, считает, что они останутся низкими как минимум до конца 2014 года. Сегодня банки дают займы на 30 лет под 3,4% годовых, в I квартале 2013 ставка может снизиться до 3,3%.

Вероятно, увеличится количество россиян в США, приезжающих на короткие сроки. 9 сентября 2012 года между Россией и США вступило в силу соглашение, упрощающее визовый режим для граждан обеих стран. Россияне и американцы, совершающие туристические или деловые поездки за океан, смогут получить многократные визы сроком на три года. Нашим соотечественникам больше не потребуется предоставлять официальное приглашение от американской стороны.

* * *

Tranio.Ru регулярно публикует аналитические материалы о рынках мировой недвижимости. Мы приглашаем к сотрудничеству представителей компаний и других экспертов: будем рады воспользоваться вашими комментариями или рассмотреть прочие варианты взаимодействия. Обращайтесь к нам по электронной почте info@tranio.ru или по телефону 8 (800) 333-10-85.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru