Русские инвестиции в зарубежную недвижимость: аналитическое исследование Tranio.Ru (2014)

Четвёртое аналитическое исследование Tranio.Ru посвящено инвестициям выходцев из России и из других стран бывшего СССР в жилую и коммерческую недвижимость за рубежом. Мы изучили результаты собственного онлайн-опроса, в котором приняли участие 432 респондента — частные риелторы и представители агентств зарубежной недвижимости из 39 стран.

Наши соотечественники всё чаще рассматривают недвижимость за рубежом не только как место для проживания, но и как выгодное вложение средств. В исследовании Tranio.Ru 2012 года инвестиционная привлекательность оказалась на третьем месте среди факторов, важных для покупателей недвижимости, а в исследовании 2014 года инвестиции заняли уже второе место. По словам Георгия Качмазова, руководителя Tranio.Ru, «в 2012 году рынок ещё не до конца оправился от кризиса, а теперь цены растут и инвестиции в зарубежную недвижимость становятся привлекательнее. Однако многим инвесторам важна не столько прибыльность, сколько сохранность капитала».

По данным исследования Tranio.Ru, в последние годы растёт число россиян, вкладывающих деньги в недвижимость за рубежом. Во многих странах русскоязычные инвесторы играют ведущие роли на рынке жилья, однако в коммерческом сегменте их доля не так значительна.

Обычно наши соотечественники предпочитают инвестиционные объекты стоимостью до 500 тыс. евро, хотя в разных странах средняя стоимость существенно различается. Большинство русских инвесторов рассчитывают на среднюю доходность до 6% годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% — в сегменте коммерческой. Однако многие эксперты отмечают, что для инвесторов характерны завышенные ожидания доходности.

Жилую недвижимость инвесторы чаще всего покупают, чтобы сдавать в аренду, и реже для перепродажи. Самые популярные объекты коммерческой недвижимости — отели и доходные дома. Русскоязычные инвесторы скорее предпочитают приобретать готовый бизнес и получать пассивный доход, чем налаживать предприятие и управлять им самостоятельно.

Немногие россияне оформляют кредит при покупке инвестиционной недвижимости, хотя ситуация в разных странах снова различается.

1. Численность инвесторов

Мы спрашивали участников исследования, многие ли наши соотечественники приобретают жильё не для собственного проживания, а в инвестиционных целях. Ответы примерно поровну распределились между тремя вариантами, хотя вариант «Около 10–20 % всех покупателей» немного преобладает: его отметили 39,4% респондентов.

Коммерческая недвижимость менее популярна среди русскоязычных инвесторов, чем жилая. Более половины респондентов (56,5%) сообщают, что покупателей таких объектов «мало или совсем нет».

Особенно заметна активность наших соотечественников в Германии: 77,8% респондентов оценили численность инвесторов в жилую недвижимость как «не менее 20% всех покупателей», в то же время 36,8% респондентов отметили, что русские активно приобретают коммерческие объекты. «В Германии выгодно покупать жильё для сдачи в аренду,— объясняет Юлия Кожевникова, эксперт Tranio.Ru.— Около 54% жителей страны арендуют недвижимость». «Количество инвесторов увеличивается,— добавляет Елена Мишичева, менеджер по продажам Epstein-Immobilien.— Германия — экономический локомотив всей Европы. Страна привлекает инвесторов стабильной экономикой, прозрачными политической и юридической системами, хорошей инфраструктурой». Илья Гордон, глава Gordon Commercial, подчёркивает, что «в наиболее благополучных регионах страны рынок жилой недвижимости демонстрирует рост даже в периоды мировых финансово-экономических кризисов, а цена коммерческой недвижимости сейчас на пике».

Инвесторы из России и стран бывшего СССР особенно активны в Германии, Латвии и Чехии.

В Латвии и Чехии тоже много инвестируют как в жилые, так и в коммерческие объекты. В этих странах соответственно 66,7 и 61,5% респондентов указали, что инвесторы составляют «20% и более» от всех русскоязычных покупателей жилой недвижимости. А вариант ответа «русские активно покупают коммерческую недвижимость», хотя и не лидирует, но удерживает заметную долю: 20,8% в Латвии и 25,0% в Чехии.

По словам Георгия Качмазова, для этих стран характерно «большое количество выходцев из России, которые переезжают на ПМЖ, а параллельно покупают небольшой арендный бизнес».

Комментирует Юлия Кухарёнок, эксперт Mercury Group по аренде и продаже: «Рынок недвижимости Латвии развивается в целом, а многие россияне постепенно переводят сюда бизнес или накопления, нередко вкладывая деньги в недвижимость. До 1 сентября 2014 минимальная сумма для получения вида на жительство составляет 143 200 евро, что меньше, чем в других странах Европы. Тех, кто инвестирует исключительно с целью получить ВНЖ, привлекает стабильность рынка недвижимости: цены даже в кризисное время остаются на приемлемом уровне. Кроме того, Латвия — хорошая база для вывода бизнеса в Европу, а ВНЖ позволяет не только проживать, но и работать в стране».

В Чехии большинство экспертов отмечают близкую культуру и язык, удобное географическое положение в центре Европы, невысокую стоимость проживания, а также качественное образование и медицинское обслуживание. По словам Бориса Лицева, директора филиала DumRealit.Cz в Праге-8, «низкая инфляция, политическая стабильность и абсолютное право частной собственности обеспечивают надёжное вложение капитала». Павел Малышев, директор компании Preco Group, добавляет к этим факторам тесное экономическое сотрудничество Чехии с Россией, стабильную экономику страны и упрощённую процедуру оформления кредита для российских граждан. «Можно получить ипотеку на выгодных условиях — 3,59% годовых,— уточняет Фираз Муинов, исполнительный директор Lekvi Group.— Кроме того, налог на недвижимость в Чешской Республике относительно низок по сравнению с западными странами: например, для квартиры площадью 90 м² ежегодный налог будет приблизительно 2 700 рублей. А налог на передачу недвижимости составляет 4%, выплачивается продавцом и подлежит вычету из налога на доход».

Во Франции особенно мало инвесторов из России.

Особенно мало инвесторов во Франции: для жилой недвижимости 42,9% респондентов указали, что таких покупателей мало или совсем нет, а для коммерческой этот вариант выбрали все 100% участников опроса. Георгий Качмазов связывает это с тем, что в стране «сложно получить большой доход, в последние три года цены не растут, а даже немного опускаются. При перепродаже недвижимости приходится платить высокие налоги, а срок освобождения от этих налогов составляет десятки лет».

1.1. Жилая и коммерческая недвижимость

В некоторых странах велика доля инвесторов именно в жилую недвижимость. Вариант «20% покупателей и более» лидирует в Великобритании (71,4%) и США (56,3%). По словам Алексея Ковалевского, менеджера Berkley Group по продажам недвижимости, «инвестиции в жилые объекты Лондона пользуются огромной популярностью среди русских. Это приносит пассивный доход, всё просто и понятно. Достаточно вложить всего 20–30 % на начальном этапе строительства, а оставшуюся сумму потребуется внести только по завершении строительства. Хорошую квартиру всегда легко сдать или продать. Увы, не могу сказать того же о коммерческой недвижимости. Во время кризиса многие офисы пустовали». Юлия Кожевникова добавляет, что «Лондон, как и города Германии, считается надёжным рынком для инвестиций в арендное жильё. Квартиры пользуются больши́м спросом: востребованы и долгосрочная, и краткосрочная аренда, причем круглый год».

Наоборот, в Италии наибольшее количество участников опроса (43,6%) указали, что инвесторов в жилую недвижимость «мало или совсем нет». Как поясняет Анна Тихонова, директор Italy Estate di Tykhonova Ganna, «жильё покупают в основном для отдыха или в качестве „парковки“ для средств (в этом случае приобретают преимущественно историческую и очень престижную недвижимость). В Италии крайне невыгодно инвестировать деньги: налоги большие, а доходность маленькая». Ольга Сковрон, риелтор компании Engel & Völkers, соглашается, что «русскоязычные покупатели ищут недвижимость для проживания или проведения отпуска. Редко встречается пересечение таких мотивов покупки, как „инвестиция“ и „домашний очаг“. Возможно, причины кроются в социально-психологическом разделении понятий бизнеса и семьи».

Мало инвесторов в жилую недвижимость Греции: соответствующий вариант отметили 38,9% респондентов. Юлия Кожевникова замечает, что «жильё в курортных странах редко удаётся сдавать в аренду круглый год, поэтому доходность получается низкой». Наоборот, Юлия Смагина, партнёр агентства Albatros, отмечает, что жилая недвижимость в Греции интереснее для инвесторов, чем коммерческая: «Виллы для аренды покупают чаще, чем, например, отели. На этом рынке меньше входная сумма и меньше ответственность. Отели требуют высокой компетентности и постоянного внимания, а вилла — необременительный дополнительный заработок. Её можно поручить управляющему, который подбирает клиентов, смотрит за домом, решает все вопросы; хозяева только получают прибыль».

В других странах чрезвычайно мало покупателей коммерческой недвижимости: в Португалии это отметили 100% респондентов, а на Кипре — 87,5%. Михаил Чулков, генеральный директор агентства Michael & Jeneva Portugal Property, подчёркивает, что «интерес к коммерческой недвижимости обычно проявляют те, кто решил надолго поселиться в Португалии и ищет способ заработать деньги в новой для себя стране».

Инвестиционную обстановку на Кипре комментирует Георгий Докучаев, директор по продажам Prime Property Group: «Большинство покупателей заинтересованы в недвижимости для проживания и отдыха. Реже встречаются инвесторы, которые покупают жильё и сдают его в аренду на долгий или короткий срок. Они обычно выбирают объекты в туристической зоне не дальше 300 метров от моря».

1.2. Активность русских инвесторов на мировых рынках недвижимости

Большинство риелторов сходятся в оценках, что выходцы из России и других стран бывшего СССР играют незначительную роль на зарубежных рынках коммерческой недвижимости, хотя в некоторых странах «русские» инвестиции заметны в жилом сегменте. По словам Ильи Гордона, «в коммерческой недвижимости Германии россияне не входят даже в первые двадцать стран происхождения инвесторов. Но в жилой недвижимости россияне наряду с гражданами Китая, Израиля и арабских стран могут делить 1–4 место среди всех иностранцев, инвестирующих в этот сегмент».

Русскоязычные инвесторы играют незначительную роль на зарубежных рынках коммерческой недвижимости.

«В Италии количество инвесторов из России находится на низком уровне,— говорит Елена Лапина, риелтор Casa Nostra.— В нашем регионе больше покупают китайцы, традиционно активны немцы. Увеличивается число инвесторов из Восточной и Южной Европы: поляки, чехи, венгры, хорваты».

«Если говорить о греческих отелях,— добавляет Юлия Смагина,— россиян в этой категории практически нет. Покупают богатые арабы из Катара и Саудовской Аравии, даже из Иордании, активно действуют китайцы, в тендерах участвуют турецкие фонды… Российский капитал представлен скромно. Много разговоров, действий нет».

Наблюдения Юлии Смагиной касаются рынка Греции, однако аналогичное впечатление о наших соотечественниках встречается в отзывах деятелей рынка из самых разных стран. «Русскоязычные инвесторы — нерасторопные,— продолжает эксперт.— Они долго раскачиваются и ведут себя так, будто не привыкли к настоящей конкуренции. Не все, но в массе своей они медлят с выбором и думают, что раз у них есть деньги, то их будут ждать… Но если есть интересный объект по хорошей цене, он долго простаивать не станет. Надо действовать быстрее, а наши покупатели затягивают решение, изводят бесконечными проверками и своих юристов, и юристов продавца, так что продавцы в конце концов выходят из себя и ищут другого клиента. Когда человеку надо продать, он медлить не будет. Поэтому продавцы разочаровываются в российском капитале. Изначально русские инвесторы показали хорошую динамику, а сейчас их не считают удачными партнёрами, потому что с ними каши не сваришь».

Риелторы отмечают нерасторопность выходцев из России по сравнению с инвесторами из других стран.

2. Стоимость недвижимости

39,8% участников опроса указали, что наши соотечественники предпочитают покупать коммерческую недвижимость стоимостью до 500 тыс. евро. Почти столько же (38,1%) выбрали соседнюю ценовую категорию — от 500 тыс. до 1,5 млн евро. Две этих «дешёвых» категории лидируют в большинстве стран, а противоположный «дорогой» сегмент (более 10 млн евро) преобладает только в Великобритании.

(Сумма всех результатов превышает 100%, потому что опрос позволял выбрать до двух ценовых категорий одновременно.)

Результаты опроса позволяют распределить страны по преобладающим ценовым категориям коммерческой недвижимости. Интересно сравнить эти результаты с аналогичными данными по жилой недвижимости из предыдущего исследования Tranio.Ru:

Большинство стран оказались в одинаковых или близких категориях в обоих рейтингах. Цены на жилую недвижимость подробно рассматривались в нашем предыдущем исследовании, поэтому здесь сосредоточимся на ценовых категориях коммерческих объектов.

2.1. Низкая категория (до 500 тыс. евро): Португалия, Турция, Болгария, Испания

Сегмент до 500 тыс. евро лидирует в четырёх странах: Болгарии (его отметили 78,4% респондентов), Португалии (71,4%), Турции (58,3%) и Испании (43,5%).

Как уточняет Михаил Чулков, «жилую недвижимость в Португалии покупают в разных ценовых сегментах: от 40 тыс. до 3–5 млн евро. По нашему опыту, наиболее популярны сделки на сумму 200–250 тыс. евро. Это жилая недвижимость для сдачи в долгосрочную или сезонную аренду. За указанную сумму можно купить очень приличный дом, даже с видом на океан. Если инвестор располагает бóльшим бюджетом, его обычно незачем тратить на один объект; лучше купить несколько квартир, жить в одной из них, а остальные сдавать в аренду. Если их общая стоимость составит не менее 500 тыс. евро, покупатель получит право на „золотой ВНЖ“. Что касается коммерческих объектов, то офисы и помещения с арендаторами стоят 500–800 тыс. евро».

В Болгарии и Испании, где превалирует самая дешёвая категория, заметная доля респондентов указала также следующий сегмент — от 500 тыс. до 1,5 млн евро. По словам Веры Коларовой, консультанта «РК Реал», «Болгария остаётся самой недорогой страной для покупки недвижимости в ЕС. Всё больше людей из России считают, что могут инвестировать в болгарскую недвижимость».

Примечательно, что в Испании наблюдаются сравнимые результаты во всех ценовых категориях, кроме самой дорогой. Елена Жабрева, специалист по элитной недвижимости One House Group, объясняет это тем, что «есть клиенты, интересующиеся коммерческой недвижимостью самого разного уровня цен. В диапазоне до 500 тыс. евро покупают, как правило, небольшие помещения, сданные в аренду предприятиям мелкого бизнеса».

2.2. Низкая – средняя категория (500 тыс. – 1,5 млн евро): Черногория, Латвия, Чехия, Греция, Италия

В Черногории и Латвии и эта, и предыдущая категории получили сравнимые доли ответов (порядка 40–50%), в то время как в Чехии выраженно лидирует сегмент от 500 тыс. до 1 млн. евро: его отметили 41,7% участников опроса. Павел Малышев уточняет: «Инвестиции в недвижимость Чехии особенно привлекательны тем, что рассчитаны на широкий рынок. Стоимость инвестиционной недвижимости обычно находится в пределах 1–3 млн евро, однако есть и сделки с объектами дороже 30 млн».

В Греции эта категория тоже на первом месте (её указали 50,0% респондентов), однако вслед за ней выражен дорогой сегмент — от 3 до 10 млн евро, что отметили 33,3% риелторов. По словам Юлии Смагиной, «если серьёзно ищут отель, то в диапазоне 3–10 млн. Иногда покупают мини-отели стоимостью от 500 тыс. до 1 млн евро, чтобы сдавать их в аренду, но это другой рынок».

Наконец, Италия, хотя и демонстрирует наибольшую долю ответов (41,0%) в категории 500 тыс. – 1 млн евро, тяготеет к более дорогому сегменту: 33,3% респондентов отметили покупки в диапазоне 1,5–3 млн.

Интересно, что результаты предыдущего исследования Tranio.Ru позволили отнести жилую недвижимость Италии к самой высокой ценовой категории. Георгий Качмазов предполагает, что «итальянская экономика сейчас не слишком сильна, поэтому крупных инвестиционных покупок мало, зато много элитной жилой недвижимости». По мнению Анны Тихоновой, «доходность от коммерческой недвижимости невысока, так что лучше инвестировать в другие страны. А жилую недвижимость покупают для отдыха, для удовольствия». «Для семьи — самое лучшее,— добавляет Ольга Скворон.— А бизнес стоит делать с минимальными вложениями и максимальной отдачей».

Впрочем, риелторы свидетельствуют, что в Италии становится популярнее недорогое жильё. Елена Лапина замечает, что «в последнее время больше спрашивают недорогую жилую недвижимость: чаще всего квартиры стоимостью 200–250 тыс. евро».

2.3. Средняя – высокая категория (1,5 – 3 млн евро): Германия, США, Кипр

В некоторых странах большинство респондентов выделили ценовую категорию от 1,5 до 3 млн евро: в Германии — 44,4%, в США и на Кипре — по 57,1%. Однако Германия и США тяготеют к более дешёвому сегменту (500 тыс. — 1,5 млн; в обеих странах его указали около 40% участников опроса). Георгий Качмазов поясняет, что «в США многих инвесторов интересует недвижимость не дешевле 500 тыс. долларов, потому что именно такая сумма необходима для получения „грин-карты“. Впрочем, в этой стране большой разброс цен: в Майами недвижимость дешевле, в Нью-Йорке — дороже».

Между тем, на Кипре категория 1,5–3 млн евро опережает остальные с большим отрывом; остров можно назвать самой «дорогой» страной в этой категории. По словам Георгия Качмазова, «на Кипре много российского бизнеса, некоторые банки принадлежат русским. Многие покупают недвижимость ради инвестиционного гражданства, а для этого требуется не менее 3 млн евро».

2.4. Высокая категория (более 3 млн евро): Великобритания, Франция

Самая дорогая коммерческая недвижимость — в Великобритании и Франции. В обеих странах ни один риелтор не отметил продаж в категории до 500 тыс. евро. Во Франции максимальное количество ответов (по 36,4%) набрали два диапазона: 1,5–3 млн и 3–10 млн евро. А Великобритания — единственная страна, где уверенно лидирует самый дорогой сегмент (более 10 млн): его указали 42,9% участников опроса. «Великобритания популярна среди самых богатых россиян»,— подчёркивает Георгий Качмазов.

По опыту Алексея Ковалевского, «иностранцев привлекает центральный Лондон и новостройки, а средняя цена для таких запросов начинается от 2 млн фунтов стерлингов. Спрос на Центральный Лондон всегда был и будет: это надёжные инвестиции и стабильный рост на протяжении многих лет. В 2013 году, по официальным данным, рост цен на недвижимость Лондона составил 12–17 % в зависимости от района. На ближайшие 3–4 года прогнозируется рост не менее 20–25 %».

3. Доходность жилой и коммерческой недвижимости

Почти половина респондентов (44,8%) отметила, что инвесторы ожидают умеренную прибыль от вложений в жилую недвижимость: до 5–6 % годовых. Особенно это характерно для Великобритании и Чехии, где этот вариант указали 83,3 и 76,9% риелторов соответственно.

Максим Вихорев, директор Smart Tax & Realty, объясняет, что «там, где большáя доходность, также больше волатильность цен и риски. Чехию выбирают те, для кого важна стабильность и сохранность инвестиций». «Средняя доходность от инвестиций в Праге составляет 3–5% для жилой недвижимости и 6–8 % для коммерческой,— добавляет Павел Малышев.— Если инвестор приобрёл объект перед реконструкцией или сам построил и заселил его арендаторами, то доходность в некоторых случаях может превышать 12–14%. Но такой подход требует активного участия инвестора».

Противоположная картина наблюдается в Греции, где максимальную ожидаемую доходность (более 10% годовых) отметили 33,3% риелторов. «Мы наблюдаем недооценённость греческого рынка,— говорит Алексей Сорокин, специалист отдела продаж компании Grekodom Development.— Из-за того, что цены упали, сейчас есть потенциал роста в среднесрочной перспективе. Может быть, поэтому ожидают больший процент».

Русские инвесторы рассчитывают на среднюю доходность до 5–6 % годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% — коммерческой.

Ожидаемая доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем жилой: 43,3% респондентов отмечают, что покупатели обычно рассчитывают на доходность до 10% годовых, хотя два других варианта ответа также набрали немало голосов.

Самую низкую ожидаемую доходность коммерческих объектов отметили в Чехии и Великобритании. В обеих странах вариант «до 5–6%» указали 46,2% респондентов, а вариант «до 10%» — 42,9%. Наоборот, вариант «более 10%» выраженно лидирует в Италии, где его выбрали 42,9% участников опроса. Впрочем, риелторы считают эти ожидания завышенными. Анна Тихонова утверждает, что «в Италии максимальный доход — 5–6 % годовых».

В Греции, по словам Юлии Смагиной, «виллы для аренды могут приносить и 6–8 %, но это зависит от того, как ими заниматься. Может быть, доходность можно довести даже до 10%, однако для этого надо самому находиться в стране, хлопотать, управлять, нанимать персонал, искать арендаторов. Бывают такие хозяева, но они в массе своей — не русские. Например, есть британцы, которые занимаются своими виллами от и до… А отели в среднем дают 4–5% годовых, хотя в многозвёздочных люксовых отелях можно получить и до 7–9%. С другой стороны, есть и двух-трёхзвёздочные отели, где только ночуют,— там прибыль может быть всего 2–3 %».

3.1. Ожидаемая доходность в разных странах

Результаты опроса позволяют распределить страны по преобладающей ожидаемой доходности жилой и коммерческой недвижимости:

Во многих странах ожидаемая доходность жилой недвижимости находится в том же диапазоне, что коммерческой. В США и на Кипре жильё, предположительно, на 1–2% доходнее коммерческих объектов. «В США при правильном ведении бизнеса жилая недвижимость на 10% доходнее, чем коммерческая»,— говорит Олег Кадяев, риелтор Bosshardt Realty Services. А на Кипре, по словам Георгия Докучаева, «на данный момент жильё более рентабельно, но в скором времени офисная недвижимость может по доходности догнать курортную благодаря развитию газовой отрасли».

Наоборот, в Латвии, Турции и Болгарии коммерческая недвижимость прибыльнее на те же 1–2%. Юлия Кухарёнок уточняет, что «жилая недвижимость в Латвии даёт примерно 3–4%, коммерческая — 6–7% и выше. Арендные ставки для коммерческих объектов всегда больше, чем для жилых». Диана Дзальбе, агент по продаже недвижимости компании StayInRIGA, добавляет, что «коммерческая недвижимость действительно доходнее, но только при крупных инвестициях». По словам Юлии Кожевниковой, «жилую недвижимость в Латвии больше покупают либо для себя, либо ради ВНЖ, либо ради того и другого сразу. Поэтому от неё не ждут особого дохода».

3.2. Завышенные ожидания русских инвесторов

Риелторы в разных странах мира отмечают общую черту русскоязычных инвесторов: они рассчитывают приобрести качественные инвестиционные объекты по ценам ощутимо ниже среднерыночных, однако желают извлекать из них гораздо больше прибыли, чем позволяет рыночная конъюнктура.

По наблюдениям Веры Коларовой, «в Болгарии, по мнению русских инвесторов, чем дешевле, тем лучше. Почти всегда они требуют скидок — на этот раз чем больше, тем лучше, и желательно с возвратом расходов. Мы часто слышим: „Это очень дорого для Болгарии“; люди не хотят осознавать, что хорошее качество по всему миру стóит дорого».

Для русских покупателей характерны завышенные ожидания доходности инвестиционной недвижимости.

«Все запрашивают не менее 10% годовых,— говорит Анна Глинская, директор One House Barcelona,— хотя в реальности можно получить лишь 5–6 %». «Для бизнеса у нас в Греции средний доход — 5–7 % годовых,— отмечает Алексей Сорокин.— Для российских инвесторов это маловато; они хотят, чтобы было 15–20 %, хотя это нереально». По опыту Юлии Смагиной, «бывает, что мы предлагаем объект с доходом 6–7 % годовых при минимальном риске, а покупатель говорит: „Ох, это ничто…“ Какое же это „ничто“, если вклад в нормальном и надёжном банке принесёт не больше 4–5 %? И это будут просто деньги со всеми их сегодняшними рисками». «В Португалии в сегменте дорогой коммерческой недвижимости инвесторы ожидают доходы не менее 8% годовых,— говорит Михаил Чулков,— но подобных предложений очень мало».

«В Германии можно получить максимум 7–9 % годовых,— оценивает Юлия Кожевникова.— Однако это направление очень „раскручено“, рынок перегрет, все говорят о Германии. Поэтому туда устремляется много инвесторов с неадекватными ожиданиями. Хотят и 10, и 15, и чуть ли не 30%». По словам Елены Милишенковой, эксперта Tranio.Ru, «некоторые желают получать 20–30 % годовых от вложения средств в австрийский отель стоимостью 1 000 000 евро, который будет управляться профессиональной компанией, желательно с мировым именем. Это абсолютно нереально».

«Когда идёт речь об ожиданиях доходности,— говорит Георгий Качмазов,— я бы говорил о балансе разных факторов, влияющих на конечную прибыль: рисков, выручки и вовлечённости в процесс управления недвижимостью. Не стоит забывать и о налогах. Многие расхождения в оценках доходности объясняются разным уровнем участия инвестора в проекте. Чем больше вы готовы уделять времени и сил управлению своим объектом, тем бóльшую норму прибыли получите. Чудес не бывает: если инвестор покупает простой арендный бизнес с тем, чтобы все вопросы за него решали его представители и управляющая компания, он вряд ли получит больше 5–7 % годовых. Чтобы получать 10–20 %, нужно активно действовать: например, заниматься редевелопментом и последующей перепродажей доходного дома или самому жить и много работать в собственном мини-отеле».

Впрочем, некоторые эксперты наблюдают, что инвестиционная компетентность наших соотечественников постепенно повышается. «Клиенты „доросли“, и русскоязычный рынок повзрослел,— говорит Роман Григорьев, руководитель LonGrad (Великобритания).— Раньше все просто выводили деньги, а теперь стали задумываться об инвестициях. Прежде в России можно было получить большие доходы с недвижимости, но сейчас ситуация изменилась. А чем умереннее доходы в России, тем привлекательнее Англия».

Юлия Смагина считает, что завышенные ожидания русских инвесторов были связаны с высокими ставками банков: «Раньше клиенты говорили: мы лучше положим деньги на депозит под 10–12 % годовых. Сейчас уже не то, в России нормы прибыли упали, так что у инвесторов появляется более грамотное понимание ситуации. Меньше прибыль, но и риск ниже, причём у покупателя в любом случае остаётся земля с домом».

«В Черногории, если говорить о частных инвесторах, интересы сместились от идеи прироста стоимости к получению арендного дохода,— говорит Антон Шамарин, управляющий партнёр Value.One.— Растёт популярность сегмента buy-to-let. Инвесторы ориентированы на меньший доход, чем в годы бума, но при этом хотят меньшего риска. Кроме того, после кризиса 2008 года рынок недвижимости существенно упорядочился, предложение стало более грамотным и качественным».

В последнее время фокус инвесторов смещается от извлечения прибыли к сохранению капитала и снижению рисков.

По словам Георгия Качмазова, «с самого начала существования Tranio.Ru к нам обращаются россияне, желающие инвестировать средства в зарубежную недвижимость. По сути, каждый покупатель жилой недвижимости рассчитывает на рост капитализации своего объекта. Кроме того, есть отдельная группа клиентов — инвесторы, которые покупают недвижимость с целью заработать на ренте и перепродаже. За последний год мы отмечаем изменение их мотивации. Если раньше большинство русских инвесторов искали малореальную доходность в 15% годовых от обычного арендного бизнеса, то сейчас их ожидания существенно скромнее, и главной мотивацией становится сохранение средств. В нашей практике существенно увеличилось количество сделок с русскоязычными инвесторами, готовыми к реальным европейским ставкам рентной доходности 4–7% годовых. С другой стороны, в некоторых локациях рост капитализации объектов даёт совокупную доходность до 10–15 % в год. Это стимулирует новые покупки. Мы уверены, что в ближайшие пару лет количество профессиональных и грамотных инвесторов из России увеличится».

4. Инвестиции в жилую недвижимость

Почти все участники опроса (93,1%) отметили, что самая популярная цель инвесторов — сдавать жильё в аренду. Этот вариант выбрали абсолютно все респонденты в Германии, Чехии, Латвии, США и на Кипре. Елена Мишичева говорит, что «в Германии велика доля инвесторов, которые покупают жилую недвижимость, уже сданную в аренду». В Латвии, по словам Юлии Кожевниковой, «многие россияне покупают жильё прежде всего ради ВНЖ, и чтобы квартиры не пустовали, они их сдают».

39,9% участников опроса уточнили, что инвесторы обычно планируют не только сдавать недвижимость, но и через несколько лет перепродать её с прибылью. Этот вариант особенно популярен на Кипре (71,4%), а также выделяется в США (54,5%) и Германии (53,3%). По словам Олега Кадяева, «в США за последние два года огромное количество недвижимости продавалось через процесс банкротства, инвесторы увидели шанс».

Самая популярная цель инвесторов в жилую недвижимость — сдавать объект в аренду.

Впрочем, не все эксперты согласны со статистикой опроса. «На Кипре покупки с целью перепродажи были актуальны до 2008 года,— говорит Георгий Докучаев.— Но с тех пор цены на недвижимость упали, продавцы согласны на уступки из-за большой конкуренции». Илья Гордон заявляет ещё категоричнее: «Все без исключения клиенты нашей компании на данном историческом этапе высказывают намерение купить и никогда не продавать. Это касается как тех, кто приобретает недвижимость в Германии для личного пользования, так и инвесторов».

Наоборот, в Чехии цель перепродажи выбрали всего 12,5% респондентов. Как поясняет Фираз Муинов, «97% клиентов покупают одно-двухкомнатные квартиры для сдачи, и только 3% приобретают недвижимость на стадии проектов, чтобы перепродать. Это объясняется очень малой прибылью при перепродаже — максимум 1–1,5%». «Цены в Чехии практически не растут, зато популярен туризм,— добавляет Георгий Качмазов.— Многие инвесторы зарабатывают на краткосрочной аренде туристических апартаментов». Борис Лицев подчёркивает, что «мало кому интересно избавляться от недвижимости в центре Европы, и практически каждый оценивает её, в том числе, с точки зрения собственного проживания».

В отличие от аренды, цель перепродажи (без сдачи в аренду) почти не обнаруживается: её отметили всего 6,9% респондентов. Однако она выделяется в Турции, где соответствующий вариант выбрали 22,2% риелторов. «На южном побережье Турции идёт активное строительство, цены растут. Многие инвесторы покупают объекты на стадии котлована и рассчитывают перепродать дороже, когда дом будет построен»,— говорит Георгий Качмазов.

Покупка жилья с целью перепродажи также играет заметную (хотя не доминирующую) роль на рынках Италии и Греции, где её указали соответственно 11,8 и 11,1% участников опроса. Прежде всего это касается покупок на стадии строительства. «У нас в Греции есть такие инвесторы,— рассказывает Юлия Смагина.— Они приобретают хороший участок, создают интересный проект, и можно начинать продавать его со стадии 3D. Один из проектов, который мы сейчас прорабатываем,— виллы у моря для так называемого бизнес-класса. Первая линия, огромный участок, современный дизайн, громадный бассейн — они будут продаваться примерно по 1 млн евро».

С другой стороны, покупка вторичной недвижимости с целью перепродажи далеко не всегда оправдана. «В Италии цены всегда были высокими, так что практически не встречается вариантов купить подешевле, чтобы перепродать»,— говорит Анна Тихонова.

4.1. Срок перепродажи жилой недвижимости

Отвечая на вопрос, через какое время инвесторы рассчитывают перепродать жильё, почти ⅔ риелторов (61,9%) выбрали вариант «Через 3–10 лет». Этот ответ лидирует в 25 из 32 стран, фигурирующих в этом опросе.

Короткий срок перепродажи (2–3 года) отметили особенно много респондентов в Турции (61,9%) и Франции (57,1%). «Думаю, тут ещё мог быть Дубай,— добавляет Юлия Кожевникова.— Там инвесторы приобретают квартиры на этапе строительства и продают их уже через несколько месяцев, даже не дожидаясь свидетельства о праве собственности».

В Болгарии, Черногории и Германии этот вариант составляет сопоставимую долю с вариантом «3–10 лет» (порядка 40–50%). Однако в Болгарии и Черногории третий вариант («10 лет и более») не указал почти никто, в то время как в Германии он также играет заметную роль (13,3%). По словам Елены Мишичевой, «несмотря на то, что в Германии цены на недвижимость с каждым годом растут, обычно перепродавать в ближайшей перспективе не собираются — в силу налогового аспекта». Похожая ситуация в Австрии, где её комментирует Елена Милишенкова: «Перепродажа жилой недвижимости невыгодна из-за так называемого спекулятивного налога. Русскоговорящие инвесторы рассчитывают не столько на высокую прибыль (реальная доходность — не более 4% годовых), сколько на сбережение своих средств в надёжной стране».

Долгосрочная перспектива особенно выражена в Греции, где этот вариант выбрали целых 25,0% участников опроса, а перепродажу через 2–3 года не указал вообще никто. «У нас нет покупателей, которые собирались бы продавать недвижимость в обозримом будущем,— говорит Юлия Смагина.— Бывает, что выставляют на продажу, но с 40-процентной надбавкой: купили за 400 тыс. евро, а продают за 550. Если бы на самом деле хотели продать, добавили бы процентов 15… Многие владельцы отелей сейчас сняли их с продажи, потому что пошла хорошая прибыль. На юге Крита был отель, который хозяйка была готова продать за 5 млн евро, а теперь передумала, потому что он весь заполнен, туризм бьёт рекорды. Она заключила контракт с австрийскими и чешскими туристическими компаниями и в ус не дует, да ещё и обновила контракт после первого же очень прибыльного 2013 года».

Вариант «3–10 лет» набрал наибольшую долю ответов в Латвии (88,9%) и Италии (78,9%), где остальные варианты оказались практически не выражены.

4.2. Аренда на время отсутствия

Большинство риелторов отмечают, что покупатели жилья в основном не собираются сдавать его в аренду на время своего отсутствия. В Великобритании все 100% респондентов ответили, что «таких покупателей мало или совсем нет»; также велика доля этих ответов во Франции и Хорватии (по 66,7%).

«Я не раз слышала от покупателей и продавцов, что россиянам вообще не свойственно сдавать жильё, которое они время от времени используют сами,— говорит Юлия Кожевникова.— В отличие от иностранцев, наши соотечественники жалеют своё имущество, не доверяют потенциальным арендаторам и не желают, чтобы жильём пользовался кто-то незнакомый. Особенно это выражено в Великобритании, где недвижимость для себя покупают очень состоятельные люди, которым доход от аренды не делает погоды. Им больше хочется, чтобы жильё оставалось в хорошем состоянии и постепенно росло в цене».

Противоположная ситуация в Таиланде: 50,0% участников опроса указали, что больше половины всех покупателей сдают жильё на время отсутствия. По словам Георгия Качмазова, «недвижимость в Таиланде дешевле, чем в той же Великобритании, поэтому хозяева относятся к ней проще». Анна Сологуб, заместитель директора отдела продаж и аренды Hot Real Estate, говорит, что «большинство российских собственников приезжают на зимний период и, чтобы в остальное время жильё не пустовало, сдают его в аренду, как правило через агентства недвижимости. В Таиланде, в отличие от России, действует американская система: комиссию агенту платит арендодатель, а не арендатор. Агентская комиссия при сдаче объекта составляет 10% от стоимости аренды. Обслуживающее агентство предоставляет услуги по встрече и заселению клиентов, обеспечивает уборку, оплату коммунальных платежей и так далее; это избавляет владельца от необходимости самому заботиться о недвижимости».

Наши соотечественники, приобретающие жильё для себя, как правило, не собираются сдавать его в аренду на время своего отсутствия.

Вариант «больше половины всех покупателей» занимает заметную долю в Турции (32,0%), хотя здесь он не преобладает. По словам Ирины Михайлик, риелтора Look-O-More, «изначально все хотят сдавать недвижимость на время своего отсутствия, но потом становится жалко своего жилья».

В Латвии, по словам Беаты Понтаки, независимого риелтора в Юрмале и Риге, «многие покупатели сдают в аренду недвижимость, чтобы получить хоть какой-то доход. Рассчитывают, возможно, на 10% годовых, но реально это будет 4–5%; всё зависит от того, в каком районе и доме находится жильё. Сдавать обычно поручают агентству: для этого составляется договор или оформляется доверенность. Впрочем, некоторые хозяева не хотят сдавать недвижимость, потому что там дорогая мебель и ремонт. Сдают только хорошо знакомым и богатым людям, например во время музыкальных фестивалей».

5. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Результаты опроса показывают, что самые популярные объекты коммерческой недвижимости среди русскоязычных инвесторов — отели и доходные дома. Эти категории отметили в качестве приоритетных 61,5 и 34,2% респондентов соответственно.

Отели лидируют в 21 из 34 стран. Особенно много респондентов отметили этот тип недвижимости в Греции (82,4%), Италии (76,9%), Франции (76,9%), Чехии (76,9%) и Португалии (75,0%). «В Греции отели действительно самые популярные,— подтверждает Алексей Сорокин.— Наша компания является частью холдинга, в который входит также крупнейший в Греции туроператор, и после продажи отеля мы предлагаем инвесторам широкий спектр услуг по выкупу номеров, управлению, заселению и включению отеля в нашу клубную программу».

«В Италии отели востребованы потому, что это страна туризма,— говорит Анна Тихонова.— Например, отель в Вероне работает 12 месяцев в году со средней наполненностью 80%».

«В Чехии развит туризм (Прага) и лечебный отдых (Карловы Вары, Марианске-Лазне),— поясняет Юлия Кожевникова,— поэтому там выгодно покупать отели».

Как сообщает Михаил Чулков, «в Португалии наибольшим спросом пользуются отели и рестораны. Эти направления бизнеса выглядят весьма перспективными, ведь поток туристов в страну растёт каждый год. Хотя более высокие доходы среди коммерческой недвижимости приносят офисные помещения на центральных улицах Лиссабона».

Отели и доходные дома — самые популярные объекты коммерческой недвижимости среди русскоязычных инвесторов.

Почему отели особенно привлекают наших соотечественников? «Русские отдыхают в отелях и под впечатлением от этого отдыха хотят приобрести такой же бизнес»,— говорит Георгий Качмазов. По словам Вэнанти Бронк-Марвича, владельца и директора агентства Domazur (Франция), «многие считают, что отели и рестораны — это бизнесы, относительно лёгкие в управлении». Однако ожидания инвесторов могут расходиться с реальностью. «К нам часто обращаются желающие приобрести отель в Австрии,— говорит Елена Милишенкова,— однако они не представляют себе всей ответственности и рисков, связанных с покупкой отеля в чужой стране». По словам Юлии Смагиной, «если прийти с улицы и завести отель — можно сильно прогореть. Отель — это всё-таки бизнес для профи: нужно создавать привлекательный имидж, набирать персонал, налаживать закупки, поддерживать инфраструктуру, сайт и программное обеспечение… Среди постояльцев бывают самые разные люди, с ними иногда возникают проблемы, которые надо уметь решать». Ольга Сковрон отмечает: «У нас все запросы по отелям поступают от лиц, ведущих гостиничный бизнес в стране своего проживания. Знание основ бизнеса — вот первичная мотивация».

По словам Ильи Гордона, «доходные дома и отели — два вида коммерческой недвижимости, которых сторонятся опытные западные инвесторы, предпочитая торговую, логистическую, офисную и индустриальную недвижимость. Причина в том, что доходные дома и отели считаются значительно более „энергозатратным“ бизнесом: как правило, им занимаются специализированные управляющие компании с многолетним опытом в этих областях».

В некоторых странах отели заметно уступают другим объектам: в США их указали всего 35,7% риелторов, в Великобритании и на Кипре — по 42,9%. В США, по мнению Олега Кадяева, «в этом есть логика: стоимость отелей пока ещё слишком завышена». Дмитрий Кардонский, старший консультант по недвижимости в One World Property Advisors, уточняет, что «в Нью-Йорке стоимость отелей начинается от 10 млн долл., но при средней 97-процентной заполненности они приносят стабильный доход и перепродаются с колоссальной прибылью. Так, известный отель Four Seasons на 57-й улице в Манхэттене недавно был продан за 550 млн, а сейчас выставляется на продажу уже за 1,2 млрд долл. Очень прибылен перевод офисных зданий в отели: процедура обычно занимает около двух лет и даёт до 80% дохода».

Георгий Докучаев говорит, что «на Кипре инвесторов особенно привлекают большие отели на береговой линии, но их стоимость велика; может быть, из-за этого интерес низок. Однако за последние годы русские приобрели несколько отелей. Небольшие мини-отели не представляют интереса, так как крупные туроператоры не берутся с ними работать. Более выгодно конвертировать такие объекты в апартаменты с целью продажи и сдачи в аренду».

Доходные дома преобладают в Германии, где их указали 72,2% участников опроса, а также в США (50,0%). Антон Шамарин поясняет, что «доходные дома, как правило, пользуются спросом на рынках с менее ярко выраженной сезонностью». Как говорит Елена Мишичева, «в Германии это самое выгодное и надёжное инвестирование средств. Оно сопряжено с минимумом рисков, к тому же кредитование доходных домов наиболее выгодно по сравнению с другими коммерческими объектами». В США, по словам Георгия Качмазова, «большой спрос на аренду жилья объясняется, в частности, активной миграцией внутри страны: американцы часто переезжают с места на место».

Доходные дома не лидируют, но занимают заметную долю в ответах респондентов из Латвии, Греции и Чехии. «В секторе доходных домов и отелей в Чехии в течение 2013–2014 годов мы наблюдаем спад приблизительно на 17%»,— отмечает Фираз Муинов.

Наоборот, доля доходных домов невелика в Турции (16,7%), Испании (17,2%) и Франции (23,1%). «В силу туристического фактора во всех этих странах больше востребована краткосрочная аренда,— говорит Георгий Качмазов.— Доходные дома приносят низкую прибыль, выгоднее купить другие объекты, например те же отели». Вэнанти Бронк-Марвич добавляет, что во Франции «доходные дома менее популярны, потому что законодательство в большей степени защищает интересы арендаторов».

По словам Елены Жабревой, «доходные дома в Испании не получили особого распространения, хотя, возможно, это изменится в скором будущем. Дело в том, что рынок уже насыщен отелями и туристическими апартаментами. Стало сложнее получить лицензию на эти виды деятельности. Например, по новому закону в центре Барселоны новую лицензию на туристические апартаменты можно будет получить только на целое здание; в районе Старого Города уже точно не будут выдавать новых лицензий. Поэтому всё больше клиентов интересуются покупкой здания под полную реконструкцию для дальнейшей продажи и аренды. Эти инвестиционные проекты в случае долгосрочной аренды могут превратиться в доходные дома».

•

На третьем месте в «общем зачёте» оказались уличные магазины (street retail). Они лидируют в Болгарии и Чехии, где соответствующий пункт выбрали 56,8 и 53,8% респондентов соответственно. «Обычно в Болгарии магазины на первое время берут в аренду и только потом покупают,— говорит Вера Коларова.— В последнее время есть спрос также на винные избы».

В Чехии «в гостиничном бизнесе большая конкуренция, а магазинов всегда не хватает, так что это беспроигрышное вложение капитала»,— комментирует Борис Лицев. «Сектор street retail выбирают 78% наших клиентов,— уточняет Фираз Муинов.— Это объясняется тем, что в Праге стоимость таких объектов варьируется от 3 до 20 млн рублей, так что каждый инвестор может подобрать то, что ему подходит. Хороших предложений на рынке мало, и чаще всего объекты продаются напрямую, так и не попав в руки риелторов». По словам Павла Малышева, «в туристическом центре популярность street retail никогда не снижалась, несмотря на высокий ценник таких предложений. В жилых нетуристических кварталах стабильно популярны коммерческие площади, сданные в долгосрочную аренду продуктовым сетям или учреждениям».

В свою очередь, в Португалии и Эстонии ни один участник опроса не отметил уличную торговлю, а во Франции и Германии этот тип недвижимости демонстрирует едва заметную долю: 7,7 и 6,6% соответственно.

Остальные виды коммерческой недвижимости занимают гораздо меньшее место в общей картине, хотя выделяются в отдельных странах. Офисные площади оказались на первом месте в Великобритании (57,1% респондентов) и на Кипре (42,9%). «Кипр — это не только курортная страна, но и удобное место для международной коммерческой деятельности, особенно после обнаружения газовых месторождений на шельфе,— добавляет Георгий Докучаев.— Многие крупные компании начинают приобретать офисную недвижимость для сотрудников, так что мы ожидаем рост в этом сегменте».

Заметна роль офисов также в Черногории, Франции и США. Наоборот, в Германии, Греции и Португалии ни один участник опроса не указал этот тип недвижимости. Впрочем, Михаил Чулков отмечает, что «инвесторы, ориентированные на ВНЖ в Португалии, как правило, ищут офисы и помещения с арендаторами в Лиссабоне».

Торговые центры не преобладают ни в одной стране, но их указало заметное количество респондентов в Германии (33,3%), а также в США и Турции. По словам Ильи Биткова, риелтора Coldwell Banker, «в США торговые центры и офисные площади вызывают основной интерес у зарубежных покупателей, однако доходные дома тоже входят в их поле зрения. Большой интерес для покупателей из СНГ представляет программа получения вида на жительство через инвестиции в экономику США (EB-5). Для вложений через региональные центры размер требуемых инвестиций составляет от 500 тыс. до 1 млн долл».

Наименее популярный вариант ответа — производственные помещения; почти во всех странах его не предпочёл ни один респондент. Георгий Качмазов отмечает, что «эта недвижимость интересует немногих профильных инвесторов, которые разбираются в производстве». Впрочем, роль производственных объектов заметна в Латвии (22,7%) и Италии (12,8%). Юлия Кожевникова считает, что «из-за близости России и Латвии многие ведут бизнес на две страны, поэтому им нужны склады и прочие помещения в Латвии». В Италии, по словам Анны Тихоновой, «некоторые инвесторы интересуются винодельнями (например, в таких районах, как Асти, Франчакорта, Вальполичелла), а также металлургическими заводами».

5.1. Готовый бизнес или самостоятельное развитие?

Больше половины респондентов (52,3%) ответили, что покупатели коммерческой недвижимости чаще предпочитают приобретать объект с готовым бизнесом, чем налаживать его самостоятельно. Этот ответ лидирует в большинстве стран (26 из 31), особенно в Чехии (100,0%), Латвии (93,3%), Испании (92,3%) и Греции (91,7%). «В Латвии можно получить ВНЖ, инвестировав всего 35 тыс. евро в развитие бизнеса,— говорит Елена Милишенкова.— Так что многие покупают готовый бизнес исключительно ради вида на жительство, а заниматься фирмой у них нет желания».

Наоборот, самостоятельно налаживать бизнес предпочитают в Черногории, где соответствующий вариант указали 55,6% участников опроса. На Кипре оба варианта набрали по 50,0% ответов.

Покупка объекта для самостоятельного развития бизнеса не преобладает, но занимает заметную долю ответов в Португалии (40,0%), Турции (35,3%) и Болгарии (34,8%). Как отмечает Михаил Чулков, «в Португалии коммерческую недвижимость в основном приобретают люди, которые планируют здесь жить и работать. Им проще и дешевле развивать бизнес самостоятельно». По словам Ирины Михайлик, в Турции похожая ситуация: «Как правило, инвесторы приезжают сюда на ПМЖ и ищут возможности для развития бизнеса». Что касается Болгарии, то, по мнению Веры Коларовой, «развитие бизнеса с нуля характерно только для инвесторов с концепцией и достаточными средствами, остальные ищут готовый бизнес».

Большинство русскоязычных покупателей коммерческой недвижимости предпочитают приобретать готовый бизнес, а не налаживать его самостоятельно.

Почти во всех странах риелторы подтверждают стремление наших соотечественников приобретать готовый бизнес. По словам Максима Вихорева, «русские инвесторы предпочитают максимально пассивный доход и редко принимают участие непосредственно в купленном бизнесе». «Инвесторы приезжают с целью купить объект и сразу начать получать доход,— говорит Елена Жабрева.— Раз объект работает, то для инвестора это уже показатель его ликвидности». «Однозначно, готовый бизнес приобретают чаще. Причины логичны: меньше финансовых рисков и временны́х затрат, известна реальная доходность объекта»,— добавляет Юлия Кухарёнок.

«95% наших клиентов в Чехии предпочитают покупать готовый бизнес,— утверждает Фираз Муинов.— Инвесторов особенно интересует такой бизнес, который просуществовал с постоянной прибылью около 3–4 лет. Почти все инвесторы постоянно проживают в России и приезжают в Чехию для контроля только 3–4 раза в год на 2–3 недели».

«В любой сфере сильна конкуренция,— подчёркивает Борис Лицев.— Новая фирма может занять свою нишу только при наличии бесспорного ноу-хау, а если его нет, то выгоднее купить существующую компанию. Даже если она не в прибыли, инвестировать в её развитие проще, чем открывать дело „с чистого листа“. Многие фирмы продаются с базой клиентов и поставщиков». Павел Малышев согласен, что «открывать и продвигать бизнес в другой стране может быть поначалу крайне сложно, так что можно понять инвесторов, приобретающих действующие компании. Однако в такой сделке важно профессионально провести due diligence бизнеса, чтобы понять, насколько он „здоров“ и перспективен».

Некоторые эксперты отмечают, что в приобретении готового бизнеса есть ощутимые недостатки. По словам Юлии Смагиной, «в идеале все хотят готовый бизнес, но хороший бизнес продаётся редко и стоит дорого. А плохой могут так закамуфлировать, что потребуется супераудит, чтобы понять его реальное состояние. Даже если предприятие благополучно работало у предыдущего владельца, не факт, что оно заработает у вас. Продавец отеля может передать вам клиентскую базу, а в ней — допустим, немцы или норвежцы, которые привыкли отдыхать в этом отеле. Но вы ведь русский, вы по-другому оформите отель, наймёте другой персонал — гостям может не понравиться, они перестанут к вам ездить. Так что, может быть, проще взять объект с нуля и самому всё запустить».

«Когда продаются готовые предприятия,— добавляет Михаил Чулков,— часто бывает, что цена на них чересчур завышена, либо они требуют неадекватно высокой эффективности работы для компенсации расходов».

«В массе своей действующие продающиеся бизнесы низкоэффективны, так как владельцы не уделяют им должного внимания,— говорит Антон Шамарин, опираясь на опыт работы на рынке Черногории.— Вместе с тем, на мой взгляд, всё-таки интереснее покупать готовый объект с действующими контрактами, наработанной клиентской базой, поставщиками и лицензиями. Дальше задача нового владельца — увеличить отдачу от бизнеса и нарастить объёмы».

5.2. Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Очень мало русскоязычных покупателей, которые берут кредит на покупку коммерческой недвижимости. Этот вариант указали больше половины риелторов — 56,5%. Он особенно преобладает в Черногории (90,0%), Португалии (87,5%) и Греции (80,0%).

«Банки в Черногории не выдают кредиты нерезидентам,— говорит Елена Трубицына, директор московского представительства CMM Montenegro.— Как правило, русские инвесторы покупают готовый или новый бизнес „за наличные“». Антон Шамарин называет такие причины непопулярности кредитов, как «высокая стоимость заёмных ресурсов по сравнению с другими странами Европы в сочетании с ярко выраженным сезонным характером бизнеса».

«В последние годы из-за финансового кризиса португальские банки ужесточили требования к иностранным гражданам, обращающимся за кредитом,— комментирует Михаил Чулков.— Однако в 2013–2014 годах ситуация начала выправляться, банковский сектор оживает, и количество кредитов растёт».

«В Греции безумно трудно получить кредит не то что иностранцам, но и самим грекам,— сообщает Юлия Смагина.— Кроме того, если говорить про виллы для аренды, то большинство инвесторов сейчас выводят деньги из России. Их интересуют не кредиты, а, наоборот, вложить имеющиеся деньги, чтобы они не захлопнулись».

Очень мало русскоязычных инвесторов оформляют кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Противоположный вариант ответа — «Больше половины всех покупателей» — не лидирует ни в одной стране, но в некоторых берёт существенную долю ответов. Прежде всего к таким странам относится Великобритания (33,3%), а также Италия (18,4%), Испания (18,0%) и Германия (17,6%). По словам Георгия Качмазова, «грамотный инвестор понимает, что правильно взятый кредит помогает увеличить доход и оптимизировать налоги. Во всех перечисленных странах высокая налоговая дисциплина и высокие налоги, при этом банки охотно дают кредиты иностранцам (кроме, пожалуй, Италии)».

«В Германии в последнее время увеличилось число покупателей, которые берут кредит на приобретение коммерческой недвижимости,— замечает Елена Мишичева.— Исторически сложилось, что процентная ставка в Германии — самая низкая среди европейских стран». Илья Гордон уточняет: «За редким исключением, все клиенты стараются получить кредит на покупку как коммерческой, так и жилой недвижимости. Причина проста: ставка рефинансирования Европейского центрального банка достигла исторического минимума, и деньги в немецких банках стоят очень дёшево. Свежий пример: во II квартале 2014 в ходе переговоров по поводу финансирования сделки с коммерческим объектом стоимостью 3,5 млн евро мы добились снижения ставки с 3,5 до 3,1% годовых на весь срок кредитного договора (8 лет и 9 месяцев). Между тем, ещё в IV квартале 2013 ставки доходили до 4% годовых. В сегменте жилой недвижимости ставки снизились до 1,6% годовых (для кредитных договоров на срок не менее 10 лет)».

«Взятие ипотеки в Испании характерно и для жилой, и для коммерческой недвижимости,— говорит Елена Жабрева.— В стране выгодные условия кредита: ставки составляют приблизительно 3–5 % годовых, что привлекает инвесторов».

•

Более ⅔ респондентов (66,9%) отметили, что когда покупатели всё-таки берут кредит, его величина составляет 30–50 % от стоимости недвижимости. Этот вариант лидирует с большим перевесом во всех странах, фигурирующих в этом вопросе.

Остальные варианты ответа не преобладают ни в одной стране, но в некоторых играют заметную роль. Например, кредит до 30% выделяется в Турции и Болгарии, где этот вариант указали соответственно 36,4 и 30,0% участников опроса. «Кредиты предпочитают брать только для того, чтобы дополнить имеющиеся средства,— поясняет Вера Коларова.— Большие займы иностранцам в Болгарии нелегко получить».

Наоборот, величина кредита более 50% отмечается в Германии (20,0% респондентов), Испании (17,6%) и Латвии (16,7%).

По словам Ильи Гордона, «в Германии в сегменте жилой недвижимости заёмные средства для нерезидентов обычно составляют 50% от контрактной стоимости объектов, в коммерческой — от 60 до 75%». Елена Жабрева отмечает похожую ситуацию в Испании: «Для нерезидентов размер ипотечного кредита составляет как минимум 50%. Есть банки, в которых эта величина может доходить до 70–80 %. Всё зависит от документов, которые готов предоставить инвестор, и от ликвидности самого объекта». Диана Дзальбе добавляет, что «в Латвии нерезиденты получают кредиты примерно до 60% от стоимости покупки. Банкам сейчас выгодно перекредитовать объект: процент выше (особенно для иностранцев), сумма ниже, гарантий больше».

Над публикацией работал коллектив Tranio.Ru:

• Ростислав Чебыкин, главный редактор
• Георгий Качмазов, руководитель проекта
• Юлия Кожевникова, эксперт
• Марина Филичкина, руководитель отдела продаж